إصلاحات التخطيط العمراني يجب أن تعزز الكثافة السكنية
تواجه أزمة الإسكان لدينا نقطة تحول حرجة. لمواجهة هذه المشكلة، يجب علينا إيجاد طريقة لتخفيف العبء الضريبي على البناء السكني الجديد، وتقليل البيروقراطية والإجراءات المعقدة المتعلقة بالموافقات على التطوير، والأهم من ذلك – السماح بزيادة الكثافة في مدننا.
القوانين الحالية للتخطيط العمراني في العديد من البلديات صارمة للغاية وتحد بشدة من عدد المنازل التي يمكن بناؤها. لتعزيز العرض، يجب تعديل اللوائح للسماح بمزيد من التخطيط العمراني المسموح به في البلديات، مما يمهد الطريق لزيادة الكثافة ويقلل تكاليف الإسكان.
لقد تمكنت مناطق أخرى حول العالم من إيجاد حلول جذرية وتتخذ خطوات جريئة لإصلاح سياساتها، مما يثبت أن التغيير الحقيقي ممكن. يجب علينا اتباع خطاهم والقيام بالمثل هنا.
على سبيل المثال، صوتت مدينة كامبريدج في ماساتشوستس – وهي مدينة جامعية يبلغ عدد سكانها 120,000 نسمة عبر نهر تشارلز من بوسطن – لإنهاء التخطيط العمراني الاستبعادي. حيث صوت المجلس هناك 8-1 لصالح إصلاحات تخطيط عمراني ستفتح المجال لمزيد من الكثافة السكانية التي ستدعم المزيد من وحدات الإسكان وتخفض تكاليف المساكن.
قبل هذه التغييرات، كانت قوانين التخطيط العمراني الخاصة بالأسرة الواحدة وغيرها من القوانين الاستبعادية سارية في معظم أنحاء المدينة. الآن يمكن بناء مبانٍ تصل إلى أربعة طوابق في أي مكان داخل المدينة، ويمكن بناء مبانٍ سكنية تصل إلى ستة طوابق على قطع أراضٍ تزيد مساحتها عن 5000 قدم مربع بشرط أن تكون إحدى الوحدات معقولة التكلفة.
درس مستفاد
التعديلات التي أقرّتها كامبريدج تمثل مثالًا حيًا لما يبدو عليه الإصلاح الحقيقي. هذه الإصلاحات تمثل تغييرًا جذريًا وتتجاوز التجزئة غير الفعالة التي شهدناها سابقًا؛ مما يثبت أنه عندما تتخذ الحكومات إجراءات فعالة يمكن تحقيق تغيير حقيقي.
هناك درس هنا للحكومات في كندا: يمكن أن تساعد زيادة الكثافة السكانية على معالجة أزمة الإسكان لدينا. نحن بحاجة إلى إصلاحات تخطيط عمراني تسمح ببناء المزيد من المنازل في المناطق السكنية.
في أونتاريو مثلاً، تمتلك كل بلدية قواعد تخطيط عمراني تتحكم باستخدام الأراضي والتطوير داخل المناطق المحددة بالإضافة إلى القوانين المحلية التي تحدد الارتفاع المسموح به للمباني. ومع ذلك فإن هذه القواعد تفاقم الأزمة بدلاً من حلها لأنها تقيد ارتفاع المباني بشكل مفرط. نحن بحاجة لقواعد تتيح لنا بناء مساكن تلبي احتياجات السكان بشكل أفضل.
تم اتخاذ بعض الخطوات الإيجابية بالفعل:
في عام 2022 ، مررت حكومة أونتاريو قانون “المزيد من المنازل بسرعة أكبر” الذي يتطلب السماح للبلديات ببناء ما يصل إلى ثلاث وحدات سكنية على قطعة أرض سكنية ضمن مناطق الخدمة الكاملة. ومع ذلك ، لم تتحرك الحكومة للسماح ببناء أربع وحدات بشكل تلقائي عبر المقاطعة رغم توصيات فريق عمل affordability housing .
كما وافق مجلس مدينة كالغاري على خطة تسمح بأنواع أكثر تنوعاً للإسكان بينما أشاد عمدة كيتشنر وغويلف ببناء المزيد من الوحدات الرباعية كحل لمشكلة الإسكان . كما اتخذت مدينة فكتوريا خطوات كبيرة باعتماد اقتراح يسمح بمنازل متعددة الوحدات في معظم أنحاء المدينة حيث استبعد التخطيط أي شيء سوى المنازل الفردية لأكثرمن 40 عامًا .
اعتمد مجلس مدينة تورنتو أيضًا نظام تخطيطي يسمح ببناء ما يصل إلى أربع وحدات سكنية على قطعة أرض واحدة ضمن جميع الأحياء ذات الارتفاع المنخفض . وفي وقت سابق ، وافقت تورنتو أيضًا على تعديل الخطة الرسمية للسماح بمبانٍ صغيرة الحجم وشقق حتى ستة طوابق و60 وحدةً تجاريةً رئيسيًا وفي الأحياء المحددة . قبل هذا التغيير ، كانت البيوت المتلاصقة والمباني الصغيرة مسموحة فقط في مناطق معينة عبر المدينة .
الوضع الحالي للإسكان قاتم
بالطبع هناك حاجة ملحة لكل هذا؛ فالكثيرون لا يدركون مدى سوء الوضع الحالي حقاً وهو يتفاقم باستمرار.
تشهد مبيعات المنازل الجديدة انخفاضاً قياسياً منخفضاً جداً؛ حيث يجلس المشترون جانباً رغم وجود مخزون كبير.
في يناير الماضي ، انخفضت مبيعات المنازل الجديدة ذات الأسرة الواحدة بنسبة 27% مقارنة بنفس الشهر العام الماضي (2024) وانخفضت مبيعات الشقق بنسبة 58% خلال نفس الفترة الزمنية . وفي منطقة غرايتر تورنتو وهاميلتون (GTHA) تم إلغاء 14 مشروع شقق خلال عام 2024 .
لا تستطيع زيادة الكثافة لوحدها حل أزمة العرض ولكن بالتزامن مع المبادرات الرامية لتخفيض الضرائب وتقليل الإجراءات الورقية للتطوير السكني يمكن أن تعيدنا مرة أخرى للمنافسة.
