ضرورة خفض رسوم التطوير على الإسكان الجديد: خطوة نحو حل أزمة السكن
إذا كنا نرغب في معالجة أزمة توفير الإسكان المستمرة، يجب علينا اتخاذ إجراءات جذرية لخفض الضرائب والرسوم والالتزامات، وبشكل خاص رسوم التطوير (DCs) على المشاريع السكنية الجديدة. لا يمكننا الاستمرار في نفس المسار الحالي؛ فهذا ببساطة غير مستدام.
تعتبر الضرائب المفروضة على الإسكان الجديد في منطقة تورونتو الكبرى من بين الأعلى في أمريكا الشمالية، وقد أدت هذه الضرائب إلى استبعاد المشترين الجدد – وخاصة أولئك الذين يشترون للمرة الأولى – من السوق. فعلى سبيل المثال، ارتفعت رسوم التطوير فقط للمنازل المنفصلة بنسبة تقارب 2000% خلال عشرين عامًا. وفي هذا العام وحده، قامت مدينة تورونتو برفع رسوم التطوير مرتين، مما أدى إلى زيادة إجمالية قدرها 40%.
أظهرت دراسة شملت 27 بلدية في أونتاريو بين عامي 2004 و2024 أن جميع هذه البلديات سمحت بزيادة الرسوم بشكل يفوق معدل التضخم ومؤشر أسعار البناء غير السكني.
تُدفع رسوم التطوير من قبل المطورين للبلديات للمساعدة في تغطية تكاليف البنية التحتية اللازمة للتطويرات الجديدة مثل الطرق والمياه والصرف الصحي وخطوط الغاز. لكن هذه الرسوم أصبحت خارج السيطرة. ومن غير العادل أن يتحمل المشترون الجدد تكلفة بنى تحتية تعود بالفائدة على المجتمع بأسره؛ فمن المنطقي أكثر أن يتم توزيع التكلفة بالتساوي بين جميع دافعي الضرائب.
تكاليف الإسكان ستكون أقل
إن خفض الرسوم سيحدث فرقًا كبيرًا في سعر المنزل الجديد. وفقًا لتقديرات CMHC لعام 2022، إذا لم يكن يتعين على المطورين دفع رسوم التصاريح أو الرسوم البلدية أو ضمانات التمويل أو رسومات التنمية أو مدفوعات الكثافة، فإن تكاليف المدخلات لشقة سكنية عالية الارتفاع مكونة من 24 طابقًا قد تنخفض بنسبة تصل إلى 15%.
عند بناء منزل جديد، يواجه المطورون والبناؤون العديد من النفقات بجانب الضرائب والرسوم والالتزامات الأخرى. حددت CMHC عشرة أنواع مختلفة من الرسوم التي يجب عليهم دفعها بالإضافة إلى شراء الأراضي والحصول على الموافقات التخطيطية وتحمل تكاليف المعدات والعمالة.
تشير بيانات مركز التحليل الاقتصادي الكندي (CANCEA) إلى أن الضرائب والرسوم تضيف حوالي 31% إلى سعر المنزل الجديد. فعلى سبيل المثال، بالنسبة لشقة سكنية متوسطة السعر تبلغ قيمتها حوالي 1,21 مليون دولار كندي في تورونتو، فإن ما يقرب من 375,100 دولار هو عبارة عن إضافات ورسوم.
فيما يتعلق بتكاليف المعيشة، تُعتبر تورونتو الآن المدينة الأكثر تكلفة للعيش فيها بكندا متجاوزةً فانكوفر؛ حيث يحتاج الفرد لكسب دخل يتراوح بين 253,000 و263,000 دولار للتأهل للحصول على منزل متوسط السعر هناك.
يجب اتخاذ إجراءات فورية لتقليل الإضافات لأننا بعيدون جدًا عن العدد المطلوب لبناء وحدات سكن جديدة لجعل الإسكان ميسور التكلفة. لا يستطيع البناؤون بناء المنازل التي يمكن للناس تحمل ثمنها؛ كان يُفترض أن يتضاعف العرض ولكن الواقع أنه ينخفض باستمرار.
تشير تقديرات CMHC إلى أنه يجب بناء ما يقرب من خمسة ملايين وثمانمائة ألف منزل بحلول عام 2030 لإعادة الأسعار لمستويات معقولة ولكن ذلك يبدو بعيد المنال حاليًا.
لا يمكن تجاهل الأثر الاجتماعي والنفسي العميق الذي يعاني منه الشباب والمهاجرين والعائلات ذات الدخل المنخفض بسبب نقص المساكن المتاحة لهم. وفقاً لتقرير CANCEA لعام 2023 ، فإن التكلفة الاجتماعية الناتجة عن نقص المساكن في منطقة GTA تعادل تقريباً ضعف تكلفة علاج مرض السرطان.
خمس طرق لتعزيز قطاع الإسكان
لكن لا تأخذوا كلام RESCON فقط كمصدر موثوق! فقد شكل مجموعة تضم ثمانية عشر مطوراً تُعرف باسم “تحالف ضد ضرائب المنازل الجديدة” تدعو أيضًا لخفض ضرائب المنازل الجديدة وقد كتبت للحكومات الثلاثة المعنية بهذا الشأن.
الحقيقة هي أنه حتى نقم بخفض الضرائب والرسوم المفروضة على الإسكان الجديد لن تتغير الأوضاع الحالية:
- ينبغي إجراء مراجعة شاملة وتأمل حول تأثير أي زيادات محلية مستقبلية محتملة.
- يجب إعفاء الحكومات بالكامل أو إعادة جزء كبير مما يتم جمعه كضريبة HST عند إنشاء المباني السكنية لأول مرة بما فيها الشقق.
- ينبغي إلغاء جمع أي ضرائب تتعلق بالأرباح الناتجة عن مشاريع البناء السكني إذا كانت تلك الأموال ستعاد لاستثمارها بمشاريع مماثلة.
- ينبغي زيادة المدفوعات التحويلية للبلديات القادمة من ضرائب الحكومة الفيدرالية التي تم جمعها من قطاع البناء لتخفيف الضغوط المالية.
- نحتاج لدعم مستمر ومستقر ومتوقع من الحكومتين الإقليمية والفيدرالية لبناء البنية التحتية البلدانية اللازمة للإسكان المستدام.
هناك حاجة ملحة لاتخاذ إجراءات فورية! نحن وسط أزمة توفير وإمكانية الحصول على إسكان بأسعار معقولة ولا تظهر أي علامات تدلّ أنها ستنتهي قريباً؛ فلا يمكننا ببساطة الانتظار ونأمل الأفضل دون فعل شيء!
ريتشارد ليال هو رئيس مجلس البناء السكني لأنتاريو (RESCON). لقد مثل صناعة البناء منذ عام1991.
