زيادة معدل تضمين الأرباح الرأسمالية قد تؤدي إلى نقص في الإسكان
قال السياسي والفيلسوف الأمريكي بنيامين فرانكلين ذات مرة: “لا شيء مؤكد سوى الموت والضرائب”. وبعد أكثر من قرنين، لا تزال هذه المقولة صحيحة.
يعاني قطاع الإسكان الجديد بشكل خاص تحت وطأة الضرائب المفرطة. فهذه الضرائب تزيد من التكاليف وتعيق قدرة المطورين والبنائين على إنشاء منازل جديدة يمكن للناس تحمل تكلفتها.
على سبيل المثال، أظهر تقرير تم تكليفه لـ RESCON في عام 2023 أن الضرائب والرسوم والمكوس على الإسكان الجديد تشكل الآن نسبة مذهلة تصل إلى 31% من سعر المنزل الجديد في أونتاريو. وقد انفجرت هذه الإضافات في السنوات الأخيرة، مما ساهم في أزمة إسكانية مروعة.
تعتبر منطقة تورونتو الكبرى (GTA) الأعلى من حيث رسوم التطوير والضرائب على الإسكان الجديد في أمريكا الشمالية. فقد ارتفعت رسوم التطوير، التي تشبه ضريبة خفية على ملكية المنازل الجديدة، بنسبة 42% خلال أقل من عام، مما يكاد يقتل السوق.
قبل بضع سنوات، وجدت دراسة أجرتها مجموعة ألتياس أن الرسوم الحكومية والضرائب والتكاليف المتعلقة بمنزل عائلي جديد متوسط الحجم في GTA كانت ثلاثة أضعاف ما هي عليه في الأسواق الأمريكية الكبرى.
زيادة معدل الضريبة
وكأنه لم يكن كافيًا ذلك، قدمت الحكومة الفيدرالية هذا العام تغييرات ضريبية ستزيد مقدار الضرائب المدفوعة عند بيع عقار ثانوي مثل الكوخ.
يستحق هذا التغيير الاستكشاف؛ إذ إن زيادة الضرائب قد تؤدي إلى تقليل عدد المنازل والوحدات السكنية المؤجرة التي يتم بناؤها.
بالنسبة للأفراد، تم زيادة معدل تضمين الأرباح الرأسمالية اعتبارًا من 25 يونيو إلى 66.67% بدلاً من 50% على الجزء الذي يتجاوز $250,000. بينما سيظل المبلغ الذي يقل عن $250,000 خاضعًا لضريبة بنسبة 50%.
هذا يعني أنه إذا كانت أرباحك الرأسمالية الناتجة عن عقار ثانوي تتجاوز الحد المحدد، فسوف تدفع ضرائب أعلى على المبلغ الزائد.
إذا كان العقار مملوكًا لعدة أفراد، سيكون لكل فرد الحق في حد الـ$250,000 الخاص به.
تم اقتراح التغييرات ضمن ميزانية عام 2024 وفي العاشر من يونيو قدمت الحكومة إشعارًا بمشروع قانون أمام البرلمان بدأ العملية التشريعية لتنفيذ المعدل الجديد.
تشير الحسابات إلى أن التغييرات تعني أن الفرد الذي لديه ربح رأسمالي قدره $500,000 نتيجة بيع عقار ثانوي سيدفع بمعدل تضمين قدره 50% أو $125,000 عن أول $250,000 و66.67% أو $166,675 عن الـ$250,000 الثانية. وستزيد الأرباح الرأسمالية الخاضعة للضريبة دخل الفرد الإجمالي بمقدار $291,675.
في النظام القديم كان الفرد سيدفع معدل تضمين قدره 50% عن إجمالي الربح البالغ $500,000 مما كان سيؤدي إلى دخل قدره $250,000 – أي أقل بـ$41,675 مقارنة بالنظام الجديد.
للتوضيح: الربح الرأسمالي هو الزيادة في قيمة أي أصل أو ورقة مالية منذ وقت شرائها وحتى وقت بيعها.
العقارات الثانوية تتأثر
سيشعر العديد من الكنديين بالعبء الكامل لهذا التغيير الضريبي عند بيعهم لعقار ثانوي أو كوخ أو عقار للإيجار.
لهذا السبب أرى أن قرار زيادة معدل تضمين الأرباح الرأسمالية كان فكرة سيئة خاصة عندما يكون هناك تراجع ملحوظ في عرض الإسكان والأسعار والاستثمار أيضًا.
غالباً ما يشتري الكنديون المنازل الثانية لأغراض ترفيهية أو لكسب دخل إضافي ويبيعون هذه الأصول لتعزيز مدخراتهم للتقاعد. ستؤثر هذه التغييرات سلباً عليهم وستكون لها تداعيات كبيرة على مدخراتهم وعلى الاقتصاد بشكل عام.
كما أنهم قد يصبحون أقل ميلاً لبناء أو شراء مساكن ثانية كاستثمار وتأجيرها.
هناك عدد لا يحصى من الملاك الصغار الذين يشترون العقارات كوحدات إيجارية عبر البلاد؛ حيث يمثل ارتفاع المعدل تحديًا إضافيًا لهم.
من الجدير بالذكر أيضًا أن الحكومة الفيدرالية لديها قاعدة حول “تقليب الممتلكات السكنية”. إذا تم بيع العقار خلال أقل من اثني عشر شهرًا متتالياً بعد شرائه فإن أي أرباح محققة ستكون خاضعة للضريبة بالكامل كدخل تجاري حتى لو اعتبر العقار مسكن الشخص الرئيسي.
حالياً يُقدّر أنه يصل حتى %30من وحدات الإيجارات مقدمة بواسطة هؤلاء الملاك الخاصين؛ القواعد الجديدة ستقلل الحوافز لهذه الممارسة بينما تعاني المدن بالفعل نقصاً كبيراً بوحدات الإيجارات مما ساهم بارتفاع أسعار الإيجارات.
متوسط إيجار شقة بغرفة نوم واحدة الآن أكثر من $2,500 شهرياً وغالبا ما تتجاوز وحدات الغرفتين الـ$3,200 . الناس يغادرون مدننا ويتجه الكثير منهم غربا أو جنوب الحدود لأنهم لا يستطيعون تحمل تكاليف العيش حيث يعملون.
في وقت نحاول فيه توفير المزيد للسوق ، فإنه ليس منطقيًا رفع معدل تضمين الأرباح الرأسمالية ووضع عائق يمكن أن يعيق بناء الوحدات السكنية والإيجارية .
الضرائب والرسوم والمكوس مرتفعة بما فيه الكفاية بالفعل بالنسبة للإسكان الجديد . وزيادة معدلات تضمين الأرباح الرأسمالية لن تفعل سوى تفاقم الوضع .
المسيرة التي نسير عليها ليست مستدامة ببساطة .
ريتشارد ليال هو رئيس مجلس البناء السكني لأنتاريوا (RESCON). لقد مثل صناعة البناء بأنتاريوا منذ عام1991.
