دليلك الشامل لبدء الاستثمار في العقارات التجارية: خطوات سهلة لتحقيق النجاح!
كيفية البدء في الاستثمار في العقارات التجارية
تعتبر العقارات من الاستثمارات الرائعة نظرًا للعدد الكبير من الفرص الاستثمارية التي تقدمها. بدءًا من الإيجارات إلى مشاريع التطوير، وصولاً إلى صناديق الاستثمار السلبية، هناك المئات من الطرق لزيادة الثروة في مجال العقارات. ومع ذلك، يبدو أن أحد المجالات يحصل على أكبر قدر من الاهتمام وهو العقار السكني. وهذا منطقي بعض الشيء لأنه الشكل الأكثر شيوعًا للعقارات الذي يتعامل معه معظم الناس.
تمثل المنازل أصلًا حيويًا في مجتمعنا، وحتى أولئك الذين ليس لديهم اهتمام عميق بالاستثمار يدخلون السوق السكنية فقط لامتلاك منزل. بالنسبة لمعظم المستثمرين، كانت أول عملية شراء عقارية لهم هي على الأرجح مسكنهم الخاص.
لكن هذا لا يعني أنه يجب عليك تقييد نفسك ومحفظتك. هناك عالم آخر كامل خارج نطاق العقار السكني، وهو بنفس القدر من الأهمية ويوفر فرصًا كبيرة وهو العقار التجاري.
ما هو العقار التجاري؟
العقار التجاري هو أي ملكية تستخدم حصريًا لأغراض تجارية أو تجارية وعادة ما يتم تأجيرها بواسطة المالك للأشخاص الذين يحتاجون إلى موقع لأعمالهم. بعبارة أخرى، إذا لم يكن منزلًا أو ملكية تحتفظ بها الحكومات مثل الحدائق ومراكز الترفيه، فمن المحتمل أن يكون عقاراً تجاريّاً.
يلعب العقار التجاري دوراً حيوياً في عالمنا حيث يوفر مساحة لحركة وبيع السلع والخدمات. كما يعتمد الناس على منازلهم، فإنهم يعتمدون أيضًا على الأعمال التجارية القريبة لتلبية احتياجات حياتهم اليومية والأعمال الصناعية التي تدعم سلاسل التوريد لدينا.
لذا ليس من المستغرب أن تكون صناعة العقارات التجارية ضخمة. ولكن بسبب ذلك قد يبدو الأمر مخيفاً للمستثمرين؛ فامتلاك عقار تجاري يمكن أن يكون تجربة مختلفة تماماً عن امتلاك عقار سكني.
ومع ذلك ، فإنه يستحق قضاء بعض الوقت لتعلم الفروق وكيفية الاستثمار في العقارات التجارية. سننظر في هذه المقالة إلى بعض الأشياء التي تحتاج لمعرفتها للبدء وما قد تبدو عليه العملية عند شراء أول عقارك التجاري.
أنواع العقارات التجارية
تنقسم عادةً أنواع العقاات التجارية إلى عدة فئات رئيسية:
- الملكيات التجزئة: وهي المساحات المصممة للمتاجر وأعمال الخدمات العامة الأخرى.
- المكاتب: توفر أماكن عمل للشركات.
- الصناعية: تشمل المصانع والمخازن والمرائب وغيرها.
- الملكيات متعددة الأسر: وهي الملكيات التي تحتوي على خمس وحدات سكنية أو أكثر وتعمل كأعمال تجارية رغم أنها تعتبر مساحات سكنية.
يمكنك أيضًا العثور على الملكيات المختلطة التي تجمع بين اثنين أو أكثر من الفئات المذكورة أعلاه أو ربما واحدة منها مع مساحة سكنية.
المخاطر والفوائد للعقارات التجارية
عند إدارتها بشكل صحيح ، يمكن أن تقدم العقاات التجارية عوائد رائعة وتدفق نقدي جيد للمستثمرين؛ لكن هناك بعض المخاطر المرتبطة باستثمارك والتي تحتاج لأن تكون واعيًا لها قبل الشراء:
- تدفق نقدي ثابت: تدفع الشركات عادةً إيجارا أعلى مقارنة بالمستأجرين الساكنين مما يعني عائد مالي كبير إذا تمكنت من إدارة نفقاتك بشكل جيد.
- المخاطر القانونية: إذا كنت تمتلك مبنى يعمل فيه الناس أو يعيشون فيه أو يزورونه ، فأنت مسؤول عن سلامتهم جزئيًّا؛ فإذا كان المبنى غير آمن وأصيب شخص ما ، فقد تتعرض لمشاكل قانونية خطيرة.
- مخاطر السوق والفراغ: إذا كنت غير قادر لأي سبب كان على العثور على مستأجر جديد بعد مغادرة المستأجر الحالي ، فسوف تفقد أي دخل حتى تجد شخصا جديدا للإيجار له.
كيفية اختيار نوع الملكية
ابدأ بتحديد نوع المبنى التجاري الذي ترغب بامتلاكه وفكر كيف يتناسب مع السوق التجاري المحلي وما هي الاحتياجات الخاصة بالأعمال التي ستؤجر لها هذا المكان.
التمويل
فيما يتعلق بالتمويل ، يقوم المشترون عادة بشراء الملكيات بشكل فردي أو مع مجموعة مستثمرين؛ وإذا اخترت استثمار أموالك ضمن صندوق مع مجموعة مستثمرين تأكد أنك تفهم حقوق ومسؤوليات كل عضو فيما يتعلق بالعقار.
إذا كنت تخطط للحصول على رهن عقاري تجاري يجب أن يكون لديك ملك خاص بك مسبقاً حيث يمكن للمُقرِض أخذ ربحيتك بعين الاعتبار عند الموافقة عليك وتحديد شروط القرض الخاص بك.
الخلاصة
إن استثمار الأموال في سوق العقاات التجارية يعد خيارا مثير للاهتمام ويحتاج منك دراسة متأنٍ وفحص دقيق لكل جوانبه لضمان تحقيق النجاح والعائد الجيد لاستثماراتك المستقبلية!
كيفية البدء في الاستثمار في العقارات التجارية
إذا كنت تستأجر، فلن تحتاج إلى القلق بشأن إدارة عمل بنفسك، ولكن قدرتك على العثور بسهولة على مستأجرين ستعتمد جزئيًا على مدى نجاح العمل في مساحتك، لذا فإن العثور على المساحة المثالية يمكن أن يحدث فرقًا كبيرًا في أداء استثمارك. على سبيل المثال، سيكون من الأسهل بكثير تأجير مساحة مكتبية في وسط المدينة مقارنة بمساحة مماثلة في زاوية نائية من المدينة.
بشكل عام، يمكن أن تكون عملية العناية الواجبة للعقار التجاري أكثر تعقيدًا من تلك الخاصة بالعقار السكني. يجب عليك فهم التكاليف والدخل والحالة الفيزيائية والسوق المحلي لأي مبنى قبل الشراء. ونظرًا لأن العقارات التجارية تميل إلى أن تكون استثماراً طويل الأجل جداً، تحتاج إلى التأكد من أنك تنظر إلى الآفاق بعيداً في المستقبل من حيث أداء السوق وصيانة الممتلكات.
التمويل
فيما يتعلق بالتمويل، عادةً ما يقوم المشترون التجاريون بالشراء بشكل فردي أو مع مجموعة من المستثمرين. إذا اخترت الاستثمار في صندوق مع مجموعة من المستثمرين، تأكد من فهم حقوق ومسؤوليات كل عضو فيما يتعلق بالعقار. بالنسبة للفرد، يمكنك الحصول على رهن عقاري تجاري يشبه الرهن العقاري السكني مع بعض الاختلافات.
إذا كنت تخطط للحصول على رهن عقاري تجاري، يجب أن يكون لديك عقار معين أولاً حيث يمكن للمقرض أخذ ربحية العقار بعين الاعتبار عند الموافقة عليك وتحديد شروطك. قد تحتوي الرهون العقارية التجارية أيضًا على معدلات فائدة أعلى وبسبب المبالغ الكبيرة للقروض غالباً ما تكون هناك معايير أكثر صرامة للموافقة. إذا كنت تشتري عقارًا لعملك الخاص لتشغله ، فقد يرغب المقرض أيضًا في رؤية خطة عمل.
نظرًا لأن عملية قرض العقارات التجارية قد تختلف كثيرًا عن الرهون السكنية ، فقد ترغب في استشارة سمسار رهن لمساعدتك لجعل الأمور أسهل عند أول عملية شراء لك.
المستأجرون التجاريون والعقود الإيجارية
إن العثور والحفاظ على مستأجرين تجاريين هو مفتاح النجاح للاستثمار التجاري الناجح. إذا كنت معتاداً على إيجاد مستأجرين للعقارات السكنية ، فقد يكون هذا ميزة ، لكن يجب أن تكون مستعداً لبعض الاختلافات الكبيرة هنا أيضاً.
لأن التفاوض مع المستأجر التجاري هو أكثر صفقة تجارية مقارنة بعقد إيجار سكني قياسي. وهذا يعني أنه قد تستغرق المفاوضات وقتا أطول قليلاً وقد يكون العثور على المستأجر المناسب عملية أكثر تعقيداً. ومع ذلك ، فإن هؤلاء المستأجرين يميلون أيضًا للبقاء لفترة أطول بكثير ، لذا فإن الحصول على مستأجر جيد أمر حاسم. كمستثمر جديد ، قد ترغب في الاستعانة بشركة إدارة ممتلكات يمكنها مساعدتك في العثورعلى مستأجرين بالإضافة إلى تلبية الاحتياجات اليومية للعقار.
البحث عن الممتلكات التجارية والعمل مع وكيل عقارات
يمكن أن يكون العثورعلى المساحة التجارية المناسبة للشراء عملية صعبة بحد ذاتها. نظرًا للحاجة إلى العناية الواجبة الدقيقة وحقيقة أن كل ملكية لها فوائدها وإمكاناتها للتكاليف / الدخل, قد تحتاج للنظر الى العديد من الممتلكات المختلفة قبل ان تجد الأنسب لك . رغم ان هذا قد يستغرق الكثير من الوقت, إلا أنه سيكون مجدي – لا ينبغي عليك شراء أي ملكية تجارية دون معرفة كل شيء يمكنك معرفته عنها .
تماما كما تفعل عند شراء منزل, سترغب بالتعاون مع وكيل عقارات عند البحث عن ممتلكة تجارية . إن وكيل العقارات الذي يتخصص بالممتلكات التجارية يمكنه تقديم فائدة كبيرة خلال بحثك . بإمكانهم مساعدتك للعثورعلى القوائم وتحديد أي الممتلكات هي الأفضل لظروفك ويمكنهم مساعدتك بمعرفة واسعة بالسوق بالإضافة الى إمكانية الوصول المحتمل لعروض خاصة بالممتلكات .
الاستثمار السلبي فى العقارات التجارية
إذا لم تكن جاهزًالإدارة شراء تجارى , أو لا تريد إدارة ممتلكة , أو ببساطة ليس لديك المال للشراء المباشر , فقد تهتم بالاستثمارات السلبيه فى مجال التجارة . تشمل هذه الخيارات الاستثماره مثل صناديق الاستثمارالعقارى (REITs) أو صناديق الاستثمارالعقارى التي تمكنك للاستفادةمن السوق التجارى دون امتلاك أى ممتلاكات بنفسك . رغم أنك لن تمتلك السيطرة المباشرة علي الملكيه, إلا أنك تحصل علي مزايا تجربة أقل جهدًامع وجود مديري الصندوق الذين يديرون الأعمال خلف الكواليس .
أداء الاستثمار واتجاهات السوق
مثل أي استثمار عقاري آخر, تعتبر الاستثمارات فى القطاع التجارى ناجحة عندما تحقق الربح لصاحبها . هناك بعض المؤشرات التي تساعدكم لتحديد ربحية الملكيه مثل الدخل التشغيلي الصافي (NOI) ومعدل الرسملة .
الدخل التشغيلي الصافي هو مقياس أساسي لربحية الملكيه . لحساب NOI , قم بأخذ جميع الإيرادات الناتجة عن الملكيه واطرح منها النفقات التشغيلية مثل المرافق والضرائب ورسوم إدارة الملكيات والتامين والمزيد . إذا كانت هذه الرقم إيجابي فهذا يعني أنك تحقق الربح .
مقياس آخر وهو معدل الرسملة وهو نسبة قيمة الأصل الخاص بالعقار لدخله التشغيلي الصافي فعلى سبيل المثال اذا كانت قيمه ملكيتكم مليون دولار وتحقق 100000 دولار سنويًّاعندئذٍ سيكون معدل الرسملة 10% وهذا يستخدم لقياس والتنبؤ بالعوائد المستقبلية وفي النهاية سيعود الأمر إليكم لتحديد معدل الهدف الذي تعتقدونه يجب ان تؤدي به ملكيتكم .
كما يجدر الانتباه لاتجاه السوق الذي يؤثرعلى استثماركم فى القطاع التجارى ففي سوق الإسكان يوجد طلب ثابت تقريبياً للمنازل ويتغير هذا الطلب ببطء ولكن بالنسبة لسوق التجارة يختلف الطلب حسب أنواع مختلفةمن الممتلاكات وقد يأتي ويذهب وفق الظروف الاقتصادية العامة كالأزمات الصحية العالمية مثلاً والتي أثرت سلبياً علي مكاتب العمل خلال فترة الجائحة
هذا لايعني أنها ليست استثمارات جيدة بل يتطلب الأمر مراقبة الأسواق فقط فعلى سبيل المثال المستثمر الذكي ينظر الي انخفاض الإيجارت كفرصة للنمو وكيف أنه الآن أفضل وقت للاستثمار بدلاً الانتظار حتى ترتفع الأسعار مرة أخرى بينما المستثمر الأكثر حذراً يبحث عن ممتلاكات ذات طلب ثابت ومستمر
المفتاح هو البقاء مطلع قدر الإمكان وأن تكون صارماً بشأن التخطيط والعناية الواجبة الخاصة بك.
كيفية البدء في الاستثمار في العقارات التجارية
تعتبر العقارات التجارية مجالًا مثيرًا للاستثمار، حيث يمكن أن توفر عوائد مالية جيدة. ومع ذلك، يتطلب الأمر فهمًا جيدًا للسوق والأنواع المختلفة من العقارات والمخاطر المرتبطة بها. إليك دليل شامل لمساعدتك على البدء.
أنواع العقارات التجارية
يمكن تصنيف العقارات التجارية إلى عدة فئات، مثل:
- المكاتب: تشمل المساحات المكتبية التي تستخدمها الشركات.
- التجزئة: تتضمن المتاجر والمراكز التجارية.
- الصناعية: تشمل المصانع والمستودعات.
- الفنادق: أماكن الإقامة والخدمات السياحية.
كل نوع له خصائصه الخاصة ومتطلبات السوق.
الفئات (Classes) للعقارات التجارية
تُصنف العقارات أيضًا إلى فئات مثل Class-A وClass-B وClass-C. تشير هذه الفئات إلى عمر وحالة المبنى:
- Class-A: مباني جديدة أو تم تجديدها تقع في مواقع مميزة.
- Class-B: مباني قديمة ولكنها لا تزال في حالة جيدة.
- Class-C: مباني تحتاج عادةً إلى تجديدات وتحسينات.
فوائد ومخاطر الاستثمار في العقارات التجارية
الفوائد
- تدفق نقدي ثابت: تدفع الشركات عادةً إيجارًا أعلى من المستأجرين السكنيين، مما يعني عائدات أكبر إذا تمت إدارة النفقات بشكل جيد.
- عقود إيجار طويلة الأجل: غالباً ما تكون عقود الإيجار التجاري أطول بكثير من السكنية (من 3 إلى 10 سنوات أو أكثر).
المخاطر
- مخاطر الشغور والسوق: إذا لم تتمكن من العثور على مستأجر جديد بسرعة، فقد تفقد الدخل حتى تجد مستأجرًا آخر.
- المسؤوليات القانونية: كمالك لعقار تجاري، أنت مسؤول عن سلامة المبنى وأي قضايا بيئية قد تنشأ.
شراء وتشغيل عقار تجاري
اختيار نوع الملكية
ابدأ بتحديد نوع المبنى الذي ترغب في امتلاكه وفهم كيف يتناسب مع السوق التجاري المحلي وما يحتاجه المستأجرون المحتملون.
التمويل
يمكن للمستثمرين الحصول على قرض عقاري تجاري مشابه للقرض السكني ولكن بشروط مختلفة وعادةً بمعدلات فائدة أعلى ومتطلبات أكثر صرامة للقبول.
المستأجرون والعقود
البحث عن مستأجرين والحفاظ عليهم هو مفتاح النجاح هنا؛ يجب أن تكون المفاوضات أكثر تعقيداً مقارنة بالعقود السكنية العادية.
البحث عن الممتلكات والعمل مع وكيل عقاري
ابحث عن وكيل متخصص في العقارات التجارية يمكنه مساعدتك في العثور على القوائم المناسبة وتقديم المشورة حول السوق المحلية والتوجهات الحالية.
الاستثمار السلبي في العقارات التجارية
إذا كنت غير مستعد لإدارة ملكية مباشرة أو لا تملك المال الكافي لذلك، يمكنك التفكير في استثمارات سلبية مثل صناديق الاستثمار العقارية (REITs) التي تسمح لك بالاستفادة من سوق التجارة دون الحاجة لامتلاك أي ممتلكات بنفسك.
أداء الاستثمارات واتجاهات السوق
لقياس ربحية الممتلكات الخاصة بك، يمكنك استخدام مؤشرات مثل صافي الدخل التشغيلي ومعدل الرسملة لتحديد مدى نجاح استثمارك ومراقبة الاتجاهات الحالية التي تؤثر على سوق التجارة بشكل عام.
في النهاية، يعد الاستثمار الناجح في القطاع التجاري عملية تتطلب بحثاً دقيقاً وفهمًا شاملاً للسوق والخصائص المعنية لضمان تحقيق العوائد المرجوة.
