برنامج MLI Select من وكالة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) هو مبادرة تحويلية غيرت بشكل كبير تمويل العقارات السكنية متعددة الوحدات في أونتاريو، وكذلك في جميع أنحاء كندا. تم إنشاء البرنامج لتشجيع الإسكان الميسور، والوصول إليه، وكفاءة الطاقة، حيث يوفر للمستثمرين والمطورين شروط قروض محسنة تشمل نسب عالية للقرض إلى القيمة (LTV)، وفترات سداد ممتدة، وتقليل أقساط التأمين على الرهن العقاري.
بالنسبة لمستثمري العقارات في أونتاريو، سواء كانوا يدخلون سوق الإيجارات أو يوسعون محفظتهم الحالية، يقدم البرنامج فرصة غير مسبوقة لتحسين التدفق النقدي وتقليل متطلبات رأس المال المبدئي. يقول بول دابروزو، مدرب عقاري في أكاديمية المستثمر الخبير: “واحدة من الفوائد الرئيسية لبرنامج MLI Select هي إمكانية الوصول إليها للمستثمرين الأصغر؛ حيث يمكن أن تتأهل الممتلكات التي تحتوي على خمس وحدات فقط مما يفتح الفرص أمام المزيد من المستثمرين.”
خلفية برنامج CMHC MLI Select
تم إطلاق البرنامج ليحل محل حلول التمويل السابقة مثل برنامج MLI Flex المتقاعد. يستهدف برنامج MLI Select الممتلكات التي تحتوي على خمس وحدات كحد أدنى مع عتبات محددة لدور التقاعد وغيرها من الفئات الخاصة. الهدف الرئيسي هو معالجة تحديات القدرة على تحمل تكاليف الإسكان المستمرة في كندا بينما يتم تعزيز الأهداف الاجتماعية والبيئية. من خلال منح النقاط بناءً على الالتزامات المتعلقة بالقدرة على التحمل وكفاءة الطاقة والوصول إليها، يشجع البرنامج التطورات التي تتماشى مع الأهداف المجتمعية الرئيسية بالإضافة إلى سوق الإيجارات القوي.
هذا التركيز المزدوج على الابتكار المالي والمسؤولية الاجتماعية يعني أن الممتلكات التي تلبي أو تتجاوز المعايير المحددة يمكنها تأمين شروط تمويل مميزة. بالإضافة إلى ذلك ، يمكن حتى للعقارات متعددة الوحدات الصغيرة تأمين هذا التمويل المفيد ، مما يجعلها برنامجًا رئيسيًا يجب استكشافه للمستثمرين الجدد والمتوسطين – وليس فقط المستثمرين الكبار.
بول دابروزو يؤكد التأثير الكبير الذي يمكن أن يحدثه التمويل الملائم على ربحية المشروع. ويشرح: “يمكن للمستثمرين الذين لديهم مشاريع مؤهلة الوصول إلى تمويل يصل إلى 95% نسبة قرض إلى قيمة العقار (LTV)، مما يعني أن دفعة أولى منخفضة تصل إلى 5% قد تكون كافية للحصول على قرض.”
حوافز قائمة النقاط
في قلب برنامج MLI Select يوجد نظام نقاط يقيم التزام المشروع في ثلاثة مجالات حاسمة.
القدرة المالية
تحصل المشاريع على نقاط عن طريق تقديم نسبة محددة من الوحدات بأسعار إيجارية لا تتجاوز 30% من متوسط دخل المستأجر المحلي. وهذا يضمن بقاء جزء من المخزون السكني ميسور التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض.
Kفاءة الطاقة
يتم مكافأة المطورين لتجاوزهم لمعايير الأداء الطاقي الأساسية ، وغالبًا ما يتم قياس ذلك مقابل المعايير المعترف بها مثل قانون الطاقة الوطني للبناء (NECB).
الوصول الشامل
كما تُمنح النقاط لإدراج عناصر التصميم الشامل أو تلبية شهادات الوصول ، مثل تلك المحددة بواسطة الجمعية الكندية للمعايير (CSA).
الفوائد
< p >كل نقطة إضافية مكتسبة بموجب هذه المعايير تؤدي إلى تحسين شروط التمويل ، مثل تقليل أقساط التأمين وخيار فترات سداد أطول . كما يشير < a href = "https://expertinvestoracademy.com/about-us/" target = "_blank" rel = "noopener">بول دابروزو : “في الواقع ، فإن التركيز القوي على الأداء الاجتماعي والبيئي الجيد يمكن الآن أن يحسن الجدوى الاقتصادية للمشروع . بالإضافة لذلك بالنسبة للمستثمرين ذوي رأس المال المحدود عند البدء فإن هذه الحوافز الإضافية قد تكون المفتاح للدخول الى استثمار عقارات متعددة الأسر .”
< / p >
< h3 >نسب LTV العالية < / h3 >
< p >مع توفر التمويل بنسبة تصل الى 95 % LTV, يستطيع المستثمرون الاستفادة برأس مال ضئيل, مما يحافظ لهم علي رؤوس الأموال لاستثمارات أخرى أو احتياجات تشغيلية.< / p >
< h3 >فترة سداد ممتدة < / h3 >
< p >توفر فترات سداد تصل الى 50 عامًا تقلل عبء الدين الشهري, وتعزز التدفق النقدي – وهو معيار رئيسي بالنسبة للمستثمرين.< / p >
< h3 >تقليل أقساط التأمين < / h3 >
< p >من خلال تحقيق درجات عالية ضمن نظام النقاط, يستفيد المقترضون بتقليص كبير لأقساط التأمين للرهن العقاري . هذا التخفيض يتحول الى توفير كبير طوال فترة القرض.< / p >
< h4 >< strong >< u >< span style ="color: #ff0000;">مرونة المؤهلات:
برنامج MLI Select: تغيير قواعد اللعبة لمستثمري العقارات في أونتاريو
يعتبر برنامج MLI Select من CMHC (الشركة الكندية للرهن العقاري والإسكان) مبادرة مبتكرة تهدف إلى تعزيز الاستثمار في الإسكان متعدد الوحدات، مع التركيز على الاستدامة والقدرة على تحمل التكاليف. يوفر البرنامج حوافز تمويلية جذابة للمطورين والمستثمرين الذين يلتزمون بمعايير معينة تتعلق بالقدرة على تحمل التكاليف وكفاءة الطاقة والوصول.
القدرة على تحمل التكاليف
يتطلب البرنامج تخصيص نسبة محددة من الوحدات بأسعار إيجارية لا تتجاوز 30% من متوسط دخل المستأجرين. يضمن ذلك أن تظل شريحة من المخزون السكني ميسورة التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض.
كفاءة الطاقة
يحصل المطورون على مكافآت لتجاوز معايير الأداء الطاقي الأساسية، وغالبًا ما يتم قياس ذلك مقابل المعايير المعترف بها مثل “قانون الطاقة الوطني للمباني” (NECB).
الوصول
تُمنح نقاط أيضًا لإدماج عناصر التصميم الشامل أو استيفاء شهادات الوصول، مثل تلك التي وضعتها الجمعية الكندية للمعايير (CSA).
الفوائد
كل نقطة إضافية يتم الحصول عليها بموجب هذه المعايير تؤدي إلى تحسين شروط التمويل، مثل تخفيض أقساط التأمين وخيار فترات سداد أطول. كما يشير بول دابروزو: “في الواقع، يمكن أن يؤدي التركيز على الأداء الاجتماعي والبيئي القوي الآن إلى تحسين الجدوى الاقتصادية للمشروع.”
نسب LTV العالية
مع توفر التمويل بنسبة تصل إلى 95% LTV، يمكن للمستثمرين استخدام حد أدنى من حقوق الملكية، مما يحافظ على رأس المال لاستثمارات أخرى أو احتياجات تشغيلية.
سداد ممتد
توفر فترات سداد تصل إلى 50 عامًا أقساط شهرية أقل، مما يعزز التدفق النقدي – وهو مقياس رئيسي للمستثمرين.
تخفيض أقساط التأمين
من خلال تحقيق درجات عالية في نظام النقاط، يستفيد المقترضون من انخفاض كبير في أقساط تأمين الرهن العقاري. هذا التخفيض يترجم إلى مدخرات كبيرة طوال مدة القرض.
مؤهلات مرنة
يتكيف البرنامج مع كل من البناء الجديد والتجديد الكبير للعقارات القائمة ، مما يوفر مرونة لمجموعة متنوعة من أنواع المشاريع – بدءًا من المباني الإيجارية القياسية وصولاً إلى الإسكان الداعم أو دور رعاية المسنين.
تساعد هذه الميزات ليس فقط في تقليل المخاطر الأولية ولكن أيضًا تساهم في بيئة استثمار مستقرة طويلة الأجل.
فتح الأبواب أمام المستثمرين الأصغر حجمًا
تم توسيع الفرص أمام مستثمري العقارات الأصغر ، حيث يقدم البرنامج تمويلًا متاحًا للعقارات متعددة العائلات التي تحتوي على خمس وحدات فقط. صُممت متطلبات حقوق الملكية الدنيا لتكون فرصة نادرة للمستثمرين المبتدئين والمتوسطين للدخول في سوق الإيجار المتعدد بينما يؤمنون تدفق نقدي قوي وعوائد مرتفعة.
معايير الأهلية لمشاريع أونتاريو
للتأهل لبرنامج MLI Select ، يجب أن تلبي الممتلكات عدة عتبات حرجة.
بشكل عام ، يجب أن تحتوي الممتلكة على خمس وحدات سكنية كحد أدنى. بالنسبة لبعض الفئات ، مثل دور رعاية المسنين ، يكون الحد الأدنى أعلى. إذا كانت البناية تشمل مساحات غير سكنية ، فلا ينبغي أن تتجاوز هذه المساحات 30% من إجمالي مساحة الأرض أو القيمة الإجمالية للإقراض.
بالنسبة لمعايير القدرة على التحمل ، يجب تخصيص نسبة مسبقة تحديدها من وحدات المشروع كإيجارات ميسورة التكلفة . عادةً ما يعني هذا أنه يجب تحديد بين 10% و25% من الوحدات بأسعار إيجارية بحد أقصى يبلغ 30% من متوسط دخل المستأجر المحلي – وهو معيار يضمن بقاء الإسكان ميسور التكلفة للأسر ذات الدخل المنخفض . بالإضافة إلى ذلك, يجب الالتزام بالحفاظ علي هذه الأسعار الميسورة لمدة عشر سنوات كحد أدني . بالنسبة للمطورين الذين يتفقون علي تمديد هذا الالتزام لعشرين سنة أو أكثر, يكافئهم البرنامج بنقاط إضافيه .
للتأهل بموجب متطلبات كفاءة الطاقة, يجب أن تظهر المشاريع تحسيناً قابلاً للقياس مقارنة بالمعايير الأساسية عن طريق تقليل استهلاك الطاقة أو انبعاث غازات الاحتباس الحراري بنسبة تتراوح بين 15 و40 % مقارنة بالمبنى المرجعي . يتم التحقق عبر تقارير محاكاة طاقة مقدمة بواسطة محترفين مؤهلين أو شهادات طرف ثالث , والتي تساعد علي تأمين تمويل أفضل عن طريق خفض التكاليف الطويلة الأجل .
تشترط معايير الوصول ضرورة زيارة جميع الوحدات بنسبة100 % , ويجب أن تستوفي ما لا يقل عن15 % منها المعايير المحددة للوصول سواء عبر معايير CSA , مبادئ التصميم الشامل , او الشهادات المعترف بها . تضمن هذه التدابير بيئة شاملة وتعزز الجدوى الاقتصادية العامة للمشروع .
إن الوفاء بهذه المعايير لا يؤهل المشروع فقط للبرنامج ولكن تحت نظام النقاط, فإن الحصول علي نقاط إضافيه يؤدي إلي شروط تمويل أكثر جاذبية .
كيف يساعد برنامج MLI Select المستثمرين في أونتاريو
من خلال شروط الإقراض المواتية لمشاريع المؤهلة, يقدم برنامج MLI Select مزايا كبيرة للمستثمرين والمطورين .
تدفق نقدي محسّن وتكاليف أولى أقل
بالنسبة للاستثماريين بأونتاريو, يعتبر التدفق النقدي مقياسا حرجا يحدد الربحية طويلة الأجل وقدرة توسيع المحفظة . عن طريق خفض متطلبات الدفع المقدمة إلي5 % فقط وتقديم فترات سداد ممتدة , يقلل برنامج MLI Select بشكل كبير الالتزامات الشهرية للرهن العقاري .
كما يقول دابروزو: “يمكن للتدفق النقدى المحسن الذي يمكّنه برنامج MLI Select السماح للاستثمار بإعادة استثمار رأس المال المدخر فى مشاريع اضافيه او مواجهة التقلبان السوقيه بشكل أكثر فعالية”.
### تسريع نمو المحفظة
تعني المتطلبات الأقل لحقوق الملكية وأسعار الفائدة المنافسة أنه يمكن للاستثماريين تمويل عدة عقارات بالتوازي . تجعل نسب LTV العالية الأمر ممكنًا للحصول علی عقارات أكبر أو التنوع عبر مواقع مختلفة داخل أونتاريو.
هذه الاستراتيجية للنمو المسرع مفيدة بشكل خاص فى سوق الطلب المرتفع للإيجار حيث تستمر قيم الممتلكان فى الارتفاع .
### تخفيف المخاطر والاستقرار طويل الأمد
تركز البرامج علي الحفاظ علی نسبة تغطیة الدين الأدنی (DCR) تبلغ1.1 او اعلي لضمان تأهيل المشاريع ذات مصادر الدخل القوية فقط .
عن طريق ربط التمويل بالمشاريع المتوقع لها توليد صافي دخول تفوق تكاليف الدين , تقلل CMHC مخاطر التخلف عن السداد وتوفر درجة أكبر بكثير للاستقرار المالي .
علاوةً علی ذلك فإن تضمین معاییر تركز علی الاستدامه والوصول لا يلبي الاتجاه التنظيمى فحسب بل يتماشى أيضاً مع تطورات تفضيلات المستهلك مما يقلل المزيد مخاطر السوق
### Empowering Socially Conscious Investors to Succeed
قد يتجنب المستثمرون مشاريع الإسكان الميسور بسبب هوامش الربح الضيقة.
علاوةً علی ذلك فإن النفقات الإضافیة المتعلقة بالميزات الصديقة للبيئة او إمكانية الوصول قد تجعل المشروع غير قابل للتطبيق او غير مربح.
تهدف برامج MLI Select الى التغلب علی هذة الحواجز وتمكين المستثمرین والمطورین لتقديم إسكان مسؤول اجتماعياً دون التضحية بالربحية.
عن طريق ربط خيارات التمويل الجذابة بنتائج اجتماعية ملموسة, لا تقلل البرامج المخاطر فحسب بل تشق الطريق نحو النجاح طويل الأمد فى سوق تنافسى
### Capitalizing on a Booming Market
يشير دابروزو: “في أونتاريو, الطلب السكنى يفوق العرض باستمرار؛ ومن الواضح ان هناك طلب موجود”.
عن طريق الاستفادة مِن حوافز إقراضM LI select التي تعزز هوامش الربح يستطيع المستثمرُون الانغماس بهذا الطلب القوى لضمان دخل ثابت وقابل للاعتماد عليه بينما يتحقق مستوى الربحية الذي يجعل الاستثمار مجديًا”.
سيناريو
اعتبر مستثمراً يقوم بشراء مبنى إيجاري يحتوي ست وحداته بمدينة تورنتو.
في ظل التمويل التقليدي سيُطلب غالباً مِن المُستثمر تقديم حد أدني قدره25 % دفعة مقدمة مما يقيد سيولته بشكل كبير .
ومع ذالك ومن خلال برنامجM LI select وتحقيق درجة عالية عبر الالتزام بتوفير أسعار إيجارية مناسبة وكفاءة طاقة وإمكانية وصول يحصل المُستثمرعلى95 % تمويل بفترة سداد تصل الي50 عاماً .
ومع انخفاض الأقساط الشهرية بشكل ملحوظ يتحسن تدفق الأموال الخاص بالمُستثمر بصورة دراماتيكية ويمكن إعادة استثمار رأس المال المحرر مرة أخرى لتنمية التطوير التالي وبالتالي تسريع نمو المحفظة بينما تُعالَج احتياجات الإسكان الملحة
## Looking Forward
بينما يتطور سوق العقارات بأنتارا سيكون أولئك الذين يفهمُون ويستخدمُون الفرص المقدمة مِن قبلCM HCMLI select هم الأكثر قدرةً عَلَى النجاح سواء كنت مُستثمراً ذو خبرَّةٍ طويلة أم جديداً تماماً عَلَى تطوير متعدد الوحدَ ات فإن مزايا البرنامج الإستراتيجية تجعله حقا تغيير قواعد اللعبة بالسوق الديناميكي اليوم
ومَع ذالك لتحقيق كامل فوائد برنامَجMLI select يُفضل وجود محترف عقاري ذو خبرَّة ومدرب بجانبك
بول دابروزو هو مُستثمِر عقاري ومطَوِّر ومدرب وسمسار ترك مسيرة عمل امتدت لعشر سنوات كرجل إطفاء بتورنتو ليكرّس نفسه بالكامل للعقار منذ عام2020 ومنذ ذالك الوقت قام ببناء محفظته التي تجاوز قيمتها45 مليون دولار أمريكي تشمل ممتلكاته متعددة العائلات والعقود الطلاب والشقق القصيرة الاجل عبر اونتارو وقد شكل خلفيته الانضباط وتجربته المباشرة بالسوق نهجا عمليّا مركزا حول المُستمثر والذي يُشاركه الآن عبر التدريب والإرشاد الشخصِي
بالنسبة لأولئك المُستمثرِين الذين يستكشفُون برنامَجCM HCMLI select يقدم بول رؤى واضحة قائمة عَلَى البيانات حول كيفية التنقل ضمن معيار النقطة الخاصة به drawing on his experience with the program he provides practical insights that help investors navigate its requirements and benefits enabling them to craft strategies that enhance project viability and profitability his straightforward approach helps both new and experienced investors make informed decisions in today’s competitive market
كما جمع دابروزو رؤاه ضمن دليل مجاني جديد بعنوان “2025 Canadian Real Estate Investor Playbook: The Secrets to Thriving in ANY Market” والذي outlines current market trends effective strategies for maintaining cash flow in challenging conditions predictions for2025 guide also provides a clear practical roadmap for investors at all levels navigating fluctuating interest rates evolving market dynamics designed offer actionable advice can help readers adapt today’s market plan future success
هذا المقال يعكس أهمية وفوائد برنامج MLI SELECT وكيف يمكن لهؤلاء المهتمّيين بالعقار تحقيق نجاحاتهم فيه!
