التكاليف الخفية والتحديات الإنشائية التي تواجه سوق الإسكان في كندا: اكتشف ما لا تعرفه!
التكاليف الخفية والتحديات الإنشائية التي تواجه سوق الإسكان في كندا
يستمر سوق الإسكان في كندا في مواجهة تحديات تتجاوز ارتفاع أسعار المنازل وأسعار الفائدة. بالنسبة للمستثمرين والمطورين العقاريين، فإن البيئة التي تشهد زيادة في تكاليف البناء والرسوم التنظيمية الخفية - وخاصة رسوم التطوير – يمكن أن تؤثر على الربحية وتضيف إلى الصعوبات. هذه القضايا تؤثر على إمدادات المساكن الجديدة وقدرتها على تحمل التكاليف، مما يخلق وضعًا معقدًا.
في مقابلة حديثة، ناقش سيميون بابايلياس، المؤسس المشارك لشركة REC Canada، بعض هذه القضايا مع فيل سوبر، الرئيس التنفيذي لشركة Royal LePage.
حمل المشاريع الإنشائية: العبء المالي
تعتبر واحدة من أكثر المخاوف إلحاحًا بالنسبة لمطوري العقارات هي تحديات حمل المشاريع الإنشائية لفترات طويلة. لقد زاد الوقت الذي يستغرقه المشروع للانتقال من الفكرة إلى الإنجاز بشكل كبير، خاصةً في المناطق الحضرية الكبرى مثل تورونتو وفانكوفر ومونتريال. غالبًا ما تستغرق مشاريع الأبراج السكنية بين سبع وعشر سنوات لإكمالها بسبب البيروقراطية والتأخيرات التنظيمية.
كلما طالت مدة المشروع، زاد العبء المالي على المطورين. أسعار الفائدة التي ارتفعت باستمرار تزيد من تكاليف الحمل، مما يجعل من الصعب على المطورين الحفاظ على الربحية. نظرًا لأن المطورين يعتمدون بشكل كبير على الأموال المقترضة، فإنهم يكونون حساسين للغاية لتكلفة تمويل هذه المشاريع متعددة السنوات. عندما ترتفع أسعار الفائدة وتزداد الجداول الزمنية طولاً، يصبح الضغط المالي غير مستدام مما يؤدي إلى تأخيرات أو حتى إلغاء المشاريع بالكامل.
أثر رسوم التطوير
واحدة من العوامل الرئيسية التي تفاقم هذه التحديات هي عبء رسوم التطوير – الرسوم المفروضة من قبل الحكومات المحلية والإقليمية والفيدرالية لتغطية تكاليف البنية التحتية والأراضي العامة والخدمات العامة الأخرى. أصبحت رسوم التطوير مكونًا مهمًا ولكن غير مُتناول بشكل كافٍ ضمن أسعار الإسكان؛ ففي بعض المناطق قد تصل إلى 30%.
تمثل رسوم التطوير تكلفة كبيرة مقدمة للمطورين تضيف إلى العبء المالي المرتفع بالفعل لحمل مشاريع طويلة الأجل. وعلى عكس تكاليف العمالة أو المواد التي يمكن أن تتقلب بناءً على ظروف السوق ، فإن رسوم التطوير هي تكاليف ثابتة يجب أن يدفعها المطورون بغض النظر عن عوامل أخرى؛ وهذا يجعل التكيف مع الظروف الاقتصادية المتغيرة أو ضغوط التكلفة أمرًا صعباً للغاية.
الأثر المتسلسل
مع ارتفاع تكاليف التنمية – الناتجة عن مجموعة من الجداول الزمنية الممتدة وزيادة تكاليف الحمل ورسوم التنمية الكبيرة - يُجبر المطورون على تمرير هذه التكاليف إلى المشترين مما يخلق تأثيرات متسلسلة عبر سوق الإسكان. تصبح مشاريع ما قبل البناء أقل جاذبية حيث تتقلص هوامش الربح؛ وهذا يقلل من حجم رأس المال المتاح لمشاريع الإسكان الجديدة ويؤدي بدوره إلى خنق العرض السكني.
أثر مكاسب رأس المال
عامل إضافي يعزز هذا التحفظ هو الزيادة الأخيرة في معدل تضمين مكاسب رأس المال من 50% إلى 66% ، مما يؤثر سلباً أيضًا على أرباح المستثمرين؛ فبدون المستثمرين ، لا تحدث العديد من مشاريع ما قبل البناء ببساطة حيث لا يقوم المستخدم النهائي عادة بشراء المنازل قبل خمس سنوات تقريباً من جاهزيتها للسكن.
يمكن أن تخلق هذه الظروف غير المستدامة للمطورين: مع ارتفاع التكاليف واهتمام محدود بالمستثمرين ، تقل عدد المشاريع المنطلقة مما يزيد الضغط أكثر فأكثرعلى العرض المحدود بالفعل للإسكان.
يمكن أن تُحدث تغييرات السياسات والضرائب فرقاً حاسماً؛ حيث تعبر مجموعات أصحاب المصلحة مثل RESCON عن قلقها بشأن سياسات مثل رسوم التنمية . ومع ذلك ، فإنه يتعين علينا كمستثمرين وأصحاب مصلحة متابعة أي تغييرات تحدث في هذا المجال بعناية شديدة لضمان استدامة السوق وتحقيق توازن أفضل بين العرض والطلب .
لمشاهدة المقابلة الكاملة يمكنك زيارة هذا الرابط.
