استطلاع 2024 يكشف عن مشاعر مختلطة بين مطوري الإيجارات في كندا
أصدرت وكالة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) تقريرها حول استطلاع بناء الإسكان الإيجاري الكندي لعام 2024 في أواخر نوفمبر، والذي يقدم نظرة شاملة على التحديات والفرص التي تواجه مطوري الإيجارات المخصصة عبر البلاد. يشير التقرير إلى أن مطوري الإيجارات في كندا يرون تحسنًا في الظروف في بعض المناطق، مدفوعًا بتباطؤ تكاليف البناء، وارتفاع الطلب على الإيجار، وزيادة الدعم الحكومي. ومع ذلك، لا يزال المطورون يواجهون عوائق مستمرة مثل صعوبات التمويل وارتفاع تكاليف الأراضي التي تعيق التنمية في مناطق أخرى.
تحسن الأوضاع في بعض الأسواق
يكشف الاستطلاع عن شعور متزايد بالتفاؤل بين مطوري الإيجارات في مناطق مثل كيبيك وأجزاء من أونتاريو خارج منطقة تورنتو الكبرى. أدت الزيادات البطيئة في تكاليف البناء وانخفاض أسعار الفائدة مقارنة بعام 2023 إلى خلق بيئة أكثر ملاءمة للتطوير. ويشير المطورون في كيبيك بشكل خاص إلى أن لديهم نظرة إيجابية للغاية بفضل مزيج من ظروف السوق المحلية والحوافز السياسية.
تحديات مستمرة خاصةً في المناطق ذات التكاليف العالية
من ناحية أخرى، تواصل المناطق ذات التكاليف العالية مثل تورنتو وكولومبيا البريطانية مواجهة تحديات كبيرة. تجعل أسعار الأراضي المرتفعة وصعوبة تمويل القروض الكبيرة والحدود الضيقة لنمو الإيجار بسبب ارتفاع الأسعار الحالية من الصعب تبرير المشاريع الجديدة ماليًا.
الشركات الكبرى تتصدر المشهد
المطورون الأكبر حجمًا الذين يديرون أكثر من 1000 وحدة يقومون بتوسيع مشاريعهم ويظهرون ثقة أكبر تجاه السوق الحالي. يستفيد هؤلاء المطورين من وصول أفضل إلى رأس المال وتقليل تعرضهم للديون واقتصاديات الحجم مما يسمح لهم بالقيام بمشاريع جديدة حتى وسط البيئات الصعبة.
بينما تواجه الشركات الصغيرة صعوبات أكبر
على النقيض من ذلك، تواجه الشركات الصغيرة صعوبات أكبر بكثير. يبقى التمويل عقبة دائمة حيث يتطلب المقرضون غالبًا مساهمات أعلى من الأسهم مقدمًا. بالنسبة للكثيرين منهم، يقيّد هذا قدرتهم على بدء مشاريع جديدة أو استئناف المشاريع المتوقفة بالفعل. وفقاً للاستطلاع، أفاد 85% من المطورين بصعوبات الحصول على التمويل مع تأثر الشركات الصغيرة بشكل غير متناسب.
تأثير دعم الحكومة
من النتائج الرئيسية للاستطلاع هو تأثير قرار الحكومة الفيدرالية بإلغاء ضريبة السلع والخدمات (GST) وضريبة المبيعات الموحدة (HST) على البناء الجديد للإيجارات. وقد رحب المطورون بهذا التدبير الذي تم تنفيذه خلال ربيع عام 2024؛ حيث قال سبعة من كل عشرة مشاركين إن إلغاء الضريبة سيؤثر إيجابياً على استراتيجياتهم طويلة الأجل، وأبلغ 52% منهم عن وجود خطط تطوير لأكثر من 1000 وحدة مقارنة بـ43% فقط عام 2023.
تساعد هذه السياسة جنباً إلى جنب مع برامج CMHC وتخفيف السياسات النقدية على تحسين جدوى المشاريع السكنية المؤجرة؛ وفي بعض الحالات استأنف المطورون مشاريع متوقفة أو بدأوا مشاريع جديدة مما يشير إلى حدوث انتعاش ما بسوق بناء الإيجارات.
تعديلات استراتيجية للتطوير
يتكيف المطورون مع الفرص والتحديات الموجودة اليوم عبر تبني أساليب مختلفة؛ بينما لا تزال استراتيجية “التطوير والاحتفاظ” شائعة إلا أن الظروف السوقية المحسنة تدفع البعض لتبني آفاق استثمار أقصر زمنياً تأثراً بنظرات متفاوتة عبر مختلف مناطق السوق.
تشمل الاستراتيجيات الأخرى زيادة أسعار الإيجار في الأسواق الضيقة وتقليل أحجام الوحدات وخفض تكاليف البناء باستخدام مواد أقل تكلفة؛ كما تكتسب فكرة بناء وحدات إضافية فوق الأراضي المُطورة بالفعل زخماً حيث تدفع المدن نحو زيادة الكثافة السكانية ولكن تبقى عملية شراء الأراضي الخام هي الاستراتيجية الأكثر هيمنة لسهولة تنفيذها عمومًا.
لا يزال تحويل الممتلكات غير السكنية مثل تحويل المكاتب إلى سكن نادر الحدوث رغم انخفاض قيم المساحات المكتبية إذ غالباً ما تتجاوز تكلفة التحويل العائد المحتمل؛ ومع ذلك تشير CMHC إلى أن هذه المشاريع قد تصبح أكثر جدوى مع الحوافز المستهدفة خاصةً بالمناطق التي شهدت انخفاضاً كبيراً بالطلب المكتبي مثل مدينة كالغاري.
التمويل
رغم وجود بعض الاتجاهات الايجابية إلا أن التمويل يبقى عقبة رئيسية أمام المطورين؛ فمشاريع الإسكان المؤجر المصممة خصيصا لا يمكنها الاعتماد على المبيعات المسبقة لتعويض التكاليف كما هو الحال مع الشقق السكنية بل يجب عليهم تأمين رأس مال كبير مقدمًا وانتظار حتى يتم تأجير المبنى بالكامل لتوليد الدخل وهو ما يجعل الأمر أصعب بالنسبة للمطورين الأصغر الذين يجد الكثير منهم صعوبة كبيرة للامتثال لمتطلبات الأسهم الخاصة بالمقرضين مما يحدد عدد المشاريع التي يمكنهم القيام بها دفعة واحدة.
بينما تبقى التحديات قائمة فإن نتائج استطلاع CMHC تقدم بعض التفاؤل بشأن مستقبل تطوير الإسكان المؤجر بكندا حيث تسهل السياسات النقدية المتساهلة وحوافز الضرائب الحكومية وارتفاع الطلب على التأجير فرص النمو المستقبلية.
