خيارات التمويل الإبداعي: الرهن العقاري القابل للتسليم ورهن البائع
في سوق قد يصبح فيه الحصول على التمويل التقليدي أمرًا صعبًا، خاصة عندما تكون أسعار الفائدة مرتفعة أو عندما تشدد المقرضون معاييرهم، يمكن أن يوفر التمويل الإبداعي مفتاحًا لإتمام الصفقات. تتيح خيارات مثل الرهن العقاري القابل للتسليم ورهن البائع للمستثمرين هيكلة صفقات تناسب كل من المشترين والبائعين عندما تفشل طرق التمويل التقليدية.
من المهم دائمًا استشارة مستشار مالي محترف قبل الالتزام بأي صفقة.
رهن البائع (VTB)
رهن البائع يحدث عندما يقدم بائع العقار تمويلًا للمشتري. بدلاً من أن يحصل المشتري على قرض من بنك أو مقرض عقاري، يعمل البائع كمقرض، متفقاً على جدول سداد ومعدل فائدة. هذه الوضعية يمكن أن تكون مفيدة للطرفين، خصوصاً في ظل ارتفاع أسعار الفائدة، حيث قد يقدم بائع مدفوع عرض شروط أكثر ملاءمة مقارنة بالمقرض التقليدي مما يجعل الصفقة أكثر جاذبية للمشتري.
يمكن أن يكون رهن البائع أيضًا مفيدًا للبائعين الذين يحتاجون إلى بيع عقار ولكن يواجهون صعوبة في العثور على مشترٍ بسبب ظروف السوق. من خلال تقديم رهن بائعي، يتمكن هؤلاء الباعة من توسيع قاعدة المشترين المحتملين ويمكنهم أيضًا تأمين سعر شراء أعلى نظرًا لأنهم يوفرون مرونة في التمويل.
الرهون القابلة للتسليم
تعتبر الرهون القابلة للتسليم استراتيجية تمويل بديلة أخرى. في هذا النوع من الرهون، يتولى المشتري مسؤولية الرهن الحالي للبائع بما في ذلك معدل الفائدة والشروط. يمكن أن يكون هذا مفيداً بشكل خاص عندما يكون لدى البائع رهن بمعدل فائدة أقل مما هو متاح حاليًا في السوق.
التحدي مع هذه الأنواع من الرهون هو أنها غالباً ما تتطلب موافقة المقرض وليس جميع أنواع الرهون قابلة للتسليم. ومع ذلك، بالنسبة للمشترين فإن الدخول إلى رهن قائم بالفعل بمعدل أقل يمكن أن يوفر مدخرات كبيرة على مدى فترة القرض.
خيارات التمويل للبائعي المتعثر
البائعي المتعثر هم مالكو العقارات الذين يسعون لبيع ممتلكاتهم بسرعة بسبب صعوبات مالية أو ظروف شخصية مثل الحبس القضائي أو الإفلاس أو الطلاق أو التزامات الديون العاجلة. إن مواجهة صعوبة في العثور على مشترٍ لعقار ما قد يزيد قلقهم بشكل أكبر. وغالبا ما يكون هؤلاء الباعة مستعدين للتفاوض بشأن السعر أو الشروط لتسهيل البيع وتخفيف أعبائهم المالية. كما أنهم قد يكونوا مستعدين لمساعدة المشتري عبر خيارات تمويل مرنة تشمل رهون بائعية ورهون قابلة للتسليم للخروج من وضعهم الصعب.
تعتبر هذه الخيارات الاستراتيجية مهمة جدًا بالنسبة للمشترين في مثل هذه الحالات حيث توفر لهم القدرة على شراء الممتلكات بسعر مناسب.
على سبيل المثال: إذا كان هناك بائع يمتلك عقار متعدد الأسر وقد حصل قبل خمس سنوات على رهن بمعدل فائدة ثابت منخفض ويحتاج الآن إلى البيع بسرعة بسبب تغير الظروف الاقتصادية وارتفاع معدلات السوق الحالية التي تجعل جذب المشترين أمرًا صعباً؛ فقد يعرض مشتري ذكي تحمل مسؤولية هذا الرهن الحالي بمعدله الجيد مما يخفف العبء المالي عن كاهل البائع ويؤمن صفقة أفضل لنفسه أيضاً.
التفاوض حول شروط ملائمة مع بائعي المتعثر
أثناء التفاوض بشأن خيارات التمويل الإبداعي مع بايع متعثر ، تعتبر التواصل المفتوح أمر أساسي . غالبا ما يسعى هؤلاء للبيع بسرعة ، لكن فهم نقاط الألم والاحتياجات الخاصة بهم يساعدك كثيراً لتقديم حلول مرنة للتمويل . يمكنك بعد ذلك هيكلة عرض تمويلي يتماشى مع احتياجاتهم .
قد يجذب عرض VTB ذو معدل فائدة تنافسي بائعا لا يحتاج إلى مبلغ نقدي كبير فورياً ولكنه سيستفيد بالتأكيد من تدفق نقدي خلال السنوات القادمة . بدلاً من ذلك ، فإن تقديم عرض لتحمل مسؤولية رهان قابل للتحويل سيسمح للباع بالابتعاد عن ديونه دون أي غرامة .
النقطة الأساسية هنا هي أنه بإمكان المشترين خلق المزيد من المرونة والفرص لأنفسهم . بالتفكير خارج الصندوق ، يستطيع المشترون التفاوض للحصول على شروط أفضل وإيجاد حلول تناسب الطرفان خاصةً عند مواجهة تحديات السوق .
إن الوعي والاستعداد لاستراتيجيات بديلة يمكن أن يفتح الأبواب أمام خيارات ربما كانت بعيدة المنال سابقا .
المؤلف: سيميون بابايلياس هو خبير مالي بارز وشخصية مؤثرة في الصناعة معروف بشبكاته الواسعة وأرائه المحترمة, وهو واحدٌ مِن أبرز المحترفين الوطنيّيين, مُقدماً معرفة قيمة بالسوق ونصائح مباشرة.
