نشاط المستثمرين وتأثيره على تطوير الشقق السكنية في المدن الكبرى الكندية
تؤثر ملكية المستثمرين بشكل كبير على أسواق الشقق السكنية في المراكز الحضرية الرئيسية مثل تورونتو وفانكوفر ومدن أونتاريو الأخرى. يُعتبر المستثمرون جزءًا مهمًا من سوق الشقق الصغيرة في هاتين المدينتين. وفقًا لبيانات عام 2022، تم تصنيف ما يقرب من اثنين من كل خمسة شقق سكنية (38.9%) في منطقة تورونتو الكبرى كعقارات استثمارية، بينما كانت النسبة 34.2% في منطقة فانكوفر الكبرى أيضًا عقارات استثمارية. علاوة على ذلك، تُظهر بعض المناطق في أونتاريو نسبة أعلى بكثير من الشقق التي تعمل كعقارات استثمارية مقارنة بالمباني الإيجارية التقليدية.
في الثالث من أكتوبر 2024، أصدرت إحصاءات كندا بيانات ورؤى تسلط الضوء على هذه الاتجاهات وتأثيراتها على الأسواق الحضرية الرئيسية، بما في ذلك تراجع أحجام الشقق وعمليات البيع قبل البناء وممارسات تصنيف المباني المدفوعة بالضرائب وتأثيرات المستثمرين التي تشكل هذه الأسواق.
البيع قبل البناء وتراجع أحجام الوحدات
يعتمد المطورون في سوق الشقق السكنية بشكل كبير على مبيعات ما قبل البناء لتأمين التمويل لمشاريعهم. نظرًا لأن المستثمرين يشترون بكثافة خلال هذه المرحلة، فإن تفضيلاتهم تلعب دورًا حاسمًا في تحديد نوع الوحدات التي يتم بناؤها. نتيجة لذلك، يميل المطورون إلى التركيز أكثر على الوحدات الأصغر حجمًا حيث يراها المستثمرون تحقق عوائد أعلى. غالباً ما تجلب الوحدات الأصغر إيجاراً أعلى لكل قدم مربع مما يجعلها أكثر جاذبية لأغراض الدخل الإيجاري.
في تورنتو، أصبح هذا التوجه نحو الوحدات الأصغر واضحاً حيث يمتلك حوالي ثلثي الوحدات التي تقل مساحتها عن 600 قدم مربع مستثمرون بحلول عام 2022. بالمقابل، كان أقل من نصف وحدات الـ800 قدم مربع مملوكة للمستثمرين مما يبرز الاتجاه نحو العقارات الأصغر.
شهدت تورنتو انخفاضاً ملحوظاً في الحجم الوسيط للوحدات الجديدة حيث انخفض الحجم المتوسط من 947 قدم مربع خلال التسعينيات إلى فقط 640 قدم مربع للوحدات المبنية بعد عام 2016. كما شهدت فانكوفر اتجاه مشابه مع انخفاض حجم الوحدات من 912 قدم مربع إلى 790 قدم مربع للوحدات الأحدث.
الحوافز الضريبية وملكية المستثمرين
كما أشارت إحصاءات كندا إلى أن وجود الحوافز الضريبية التاريخي قد ساهم بشكل كبير في زيادة ملكيات المستثمرين ببعض مدن أونتاريو. سمحت هذه الحوافز للمباني الكبيرة بتخفيض معدلات الضرائب البلدية إذا تم تقسيمها إلى وحداتها الخاصة بدلاً من اعتبارها عقار إيجاري واحد فقط؛ مما أدى لزيادة عدد شقق الكوندومينيوم المستخدمة كممتلكاتهم الاستثمارية خاصةً مثل لندن وويندسور وكيتشنر-كامبريدج-واترلو.
في عام 2022 كانت نسبة الملكيات الاستثمارية لشقق الكوندومينيوم تصل إلى حوالي85,5% بلندن متجاوزة المعدل الإقليمي البالغ43,5%. وشهد ويندسور نفس الاتجاه مع امتلاك64,4%من وحداته بواسطة مستثمرين بينما كانت النسبة60,7%في كيتشنر-كامبريدج-واترلو.
لكن هذا النمط يتغير عند استبعاد مباني شقة الكوندومينيوم الكبيرة المملوكة لمستثمر واحد؛ إذ تنخفض نسبة الملكيات الاستثمارانية لهذه المدن لتقترب أكثر من المعدل الإقليمي المتوسط.
لا يُعتبر تصنيف المباني الكبيرة كشقة كوندو منفصلة للحصول على مزايا ضريبية ظاهرة شائعة جداً داخل مدينة تورنتو؛ إذ بقيت نسبة الملكيات الاستثمارانية ثابتة تقريباً بحوالي أربعة عقارات لكل عشرة مملوكه لمستثمر.
أما بالنسبة لفانكوفر فقد اتبعت نفس الاتجاه الذي شهدته تورنتو فيما يتعلق بملكيات المستثمريّن حيث لا يزال السوق يشهد اهتماما قويا منهم خاصةً تجاه وحداتهم الصغيرة وهو يعكس نمط أكبر عبر كلا المدتين حيث يستجيب المطوريون لطلب المستثمريّن ببناء مساحات سكنيّة أصغر وأكثر تكاملاً.
إن فهم تأثير نشاط الاستثمارات العقارية يمكن أن يساعدنا جميعا كمقيميين أو مستأجرِين أو حتى مطوريّن لنكون جزءا فعالا ومؤثرا ضمن هذا السوق المتغير باستمرار!
