المقاولون يتحدّون سلطة مدينة تورنتو في فرض معايير البناء الأخضر
تواجه مدينة تورنتو تحديًا قانونيًا من مجلس البناء السكني في أونتاريو، حيث يسعى المجلس إلى إثبات عدم وجود سلطة قانونية لدى المدينة لفرض معايير بناء خضراء على المشاريع السكنية الجديدة.
ببساطة، يعتقد المجلس أن القوانين الحالية قد تم تحديدها بالفعل في قانون البناء الأونتاري (OBC). وقد قدمنا طلبًا قانونيًا إلى المحكمة العليا في أونتاريو نطلب فيه إصدار أمر إلزامي يمنع المدينة من تطبيق معايير الأداء المتزايدة لمعايير تورنتو الخضراء (TGS) التي تتجاوز بكثير ما هو منصوص عليه في قانون البناء.
نحن نطالب بتطبيق قانون بناء المباني ومنع المدينة من فرض لوائح إضافية على طلبات التخطيط لأنها تتجاوز السلطة القانونية للمدينة.
انتهاك لقانون البناء
جوهر الحجة هو أن تدابير TGS تُستخدم لتنظيم معايير البناء وبالتالي تنتهك روح OBC. تمتلك مدينة تورنتو السلطة على مسائل تخطيط استخدام الأراضي، ويمكنها فرض ضوابط محددة للموقع على تطوير الأراضي داخل حدود المدينة، لكن سلطات تورنتو تخضع لقيود منصوص عليها في القوانين الإقليمية.
كما ينص عليه قانون مدينة تورنتو، فإن أسلوب وطرق البناء ومعايير الإنشاء ليست خاضعة لرقابة خطة الموقع لأن هذه الأمور تحكمها بالفعل قوانين البناء الإقليمية. لا تملك البلديات الفردية السلطة لتطوير لوائح بناء خاصة بها، خاصة تلك التي تتفوق على قوانين البناء الإقليمية. لقد ابتعدت المقاطعة عن هذه الممارسة منذ عام 1975 عندما تم إنشاء OBC.
المدينة تتجاوز سلطتها
نؤكد أن مدينة تورنتو تتجاوز نطاق سلطتها التخطيطية بفرض تدابير فنية للبناء مغطاة بالفعل ضمن OBC. كل ما تفعله هو إبطاء المشاريع وزيادة تكاليف الإسكان. لقد تم تحديث تدابير OBC بشكل تدريجي استنادًا إلى الأبحاث وعلم البنايات والاستشارات الشاملة بالإضافة إلى تحليل التكلفة والفائدة.
لا تعتبر البلديات هيئات تطوير المعايير الفنية ولا هي مجهزة للتعامل مع مثل هذه اللوائح. لهذا السبب يتم تطوير قوانين البناء على المستوى الفيدرالي والإقليمي؛ فلا معنى لأن تدخل بلدية فردية يدها في هذا المجال.
اعتمدت مدينة تورنتو TGS عام 2010 لتحقيق تنمية أكثر استدامة تفوق المعايير الدنيا المنصوص عليها في OBC. كانت المعايير طوعية في البداية لكنها الآن تُعتبر إلزامية. والآن أصبحت المدينة تستخدم النسخة الرابعة من المعايير، مع نسخة أخرى مقررة لعام 2026 ونسخة أخرى لعام 2028.
تشمل القواعد ست فئات من المعايير للمشاريع التنموية، تحتوي كل منها على ثلاث مستويات؛ المستوى الأول إلزامي بينما المستويان الآخران طوعيان.
ليست مدينة تورنتو الوحيدة التي تخالف القواعد؛ فقد قامت حوالي 30 بلدية بتطبيق مثل هذه المعايير مؤخرًا بما فيها آجاكس وأورورا وبرامبتون وكالدون وإيست غويلمبوري وهالتون هيلز وكينغ وماركham وميسيساكا وبيكرينغ وريتشوند هيل وفاون وفايتبي وغيرها الكثير التي تسير بنفس الاتجاه.
المقاولون لم يكن لديهم خيار آخر
لم يرغب RESCON بإطلاق هذا التحدّي ولكن المقاولين لم يكن لديهم بديل حيث اختارت العديد من البلديات اتباع هذا المسار. إن السماح للبلديات الفردية بوضع قواعد خاصة بها بعيدًا عن OBC يؤدي فقط إلى الارتباك وتأخير الموافقات وزيادة التكاليف.
لا تفهموني خطأً هنا؛ المقاولون يريدون أن يكونوا جزءًا من الحل لمشكلة تغير المناخ. يعتبر بناة المنازل في أونتاريو بين الأكثر استدامةً شمال أمريكا الشمالية وهم غالباً أصحاب أعمال صغيرة ولديهم عائلات ويهتمّوا بمستقبلهم كما يهتم به الجميع ويريدوا القيام بالشيء الصحيح.
لكن يجب أن تستند الطريقة لبناء مباني أكثر خضرةً إلى حقائق تم اختبارها والتحقق منها.
بعد كل شيء، ليس الأمر كالغرب المتوحش!
القواعد يجب أن تكون موحدة
كما وثقت التقارير جيداً نحن وسط أزمة سكن جيلية حقيقية؛ تشير التقارير الأخيرة إلى مستقبل قاتم حيث لا تزال بدايات المشاريع تنخفض ولا توجد مؤشرات بأن الوضع سيتحسن قريباً حتى بعد انخفاض أسعار الفائدة بواسطة بنك كندا.
في أونتاريو نحن نسير نحو تحقيق 81,300 بداية هذا العام وهو أقل بكثير مما يحتاجه السوق وهو 150,000 بداية سنويًا للوصول إلى مليون ونصف منزل بحلول عام 2032! والأكثر إثارة للقلق هو انخفاض بدايات الإسكان بنسبة تصل لـ16,9% مقارنة بنفس الفترة العام الماضي!
هذا بالتأكيد ليس الوقت المناسب لتقوم المدن بالخروج عن النص وتطوير معاييره الخاصة بالبناء الأخضر! سيؤدي ذلك فقط لإنشاء مجموعة مختلطة وغير متناسقة عبر المقاطعة.
لبناء المزيد من المساكن نحتاج لمعايير موحدة عبر المقاطعة حتى يعرف المقاول كيف تسير الأمور وكل شخص يلعب وفق نفس القواعد! إن إنشاء معاييره الخاصة بالبناء الأخضر بواسطة بلديات فردية لن يؤدي إلا للاختلافات والمشاكل!
مثل هذا السيناريو لن يفيد أي شخص!
ريتشارد ليال هو رئيس مجلس الإنشاءات السكنيه بأوتاريو (RESCON). يمثل صناعة البنايات بأوتاريو منذ عام 1991.
