ما هي تأثيرات التغييرات في سياسة الهجرة على سوق العقارات؟
في 24 أكتوبر 2024، أعلنت الحكومة الفيدرالية الكندية عن خطة جديدة لمستويات الهجرة للفترة من 2025 إلى 2027، مما يمثل تحولًا كبيرًا في نهج كندا تجاه الهجرة. تم تحديد أهداف جديدة مخفضة لكل من المقيمين الدائمين والمؤقتين. حيث كان من المتوقع أن تصل أعداد المقبولين كمقيمين دائمين إلى 500,000 سنويًا، إلا أنه سيتم تخفيض هذا العدد إلى 395,000 في عام 2025، و380,000 في عام 2026، و365,000 بحلول عام 2027.
بالإضافة إلى ذلك، تتضمن الخطة وضع حد لأول مرة على عدد المقيمين المؤقتين بهدف تقليل هذه الفئة لتصل إلى 5% من إجمالي السكان بحلول عام 2026. وسيتم تحقيق ذلك عبر إجراءات تشدد شروط الأهلية وتحد من تصاريح الطلاب الدوليين والعمال الأجانب المؤقتين وزوجاتهم، بالإضافة إلى تقليل إصدار تصاريح العمل بعد التخرج.
تتوقع الحكومة أن تؤدي هذه التغييرات في البداية إلى انخفاض طفيف في عدد السكان بنسبة حوالي 0.2% خلال عاميّ 2025 و2026 قبل أن يعود النمو ليصل إلى نسبة قدرها 0.8% بحلول عام 2027.
من المحتمل أن تعيد هذه التغييرات تشكيل سوق العقارات الكندية بشكل كبير، خاصةً في قطاع الإيجارات الذي سيشهد تأثيرات ملحوظة على الطلب على العقارات السكنية خصوصاً في المراكز الحضرية الكبرى.
تقليص عدد المقيمين المؤقتين وتأثيراته المتسلسلة
وفقًا لتقرير خاص صادر عن “Edge Realty Analytics” بتاريخ25 أكتوبر ، يشكل المقيمون المؤقتون حاليًا حوالي %7.3 أو ما يقرب من ثلاثة ملايين شخص يمثلون مصدر طلب كبير للإيجار في المناطق الحضرية. بموجب الخطة الجديدة ، يُتوقع أن ينخفض عدد السكان المؤقتين بأكثر من445,000 سنويًا خلال العاميْن المقبلَيْن (2025 و2026) مع حدوث انتعاش طفيف متوقع لعام2017 .
تقليص أعداد الطلاب الدوليين
من خلال تحديد تصاريح الدراسة وتقليل الأهداف أكثر خلال العام المقبل (٢٠٢٥)، تهدف الحكومة للحدّ من أعداد الطلاب الدوليين الذين كانوا تاريخيًا يضيفون طلباً كبيراً على الإسكان الإيجاري خاصةً في المدن الجامعية.
آثار تعديل برنامج العمالة الأجنبية المؤقتة
تهدف الحدود الجديدة ومتطلبات الرواتب الأعلى للعمال الأجانب لتقليل الاعتماد على العمالة منخفضة الأجر والموقتة. ومع تنفيذ هذه التعديلات ، سيتطلب الأمر أقل عدد ممكن من العمال الأجانب الموقتين للإقامة بالإيجار.
سياسات أكثر صرامة بشأن تصاريح العمل
الحدّ من تصاريح العمل لزوجات الطلاب الدوليين والعمال الموقتين يقلل أيضًا العدد المتوقع للمقيمين غير الدائمين الذين قد يؤثرون بدورهم على الطلب الإيجاري.
إن الانخفاض السريع لعدد غير الدائم منهم يشير الى احتمال حدوث انخفاض ملحوظ بالطلب داخل سوق الإيجار . فقد ساهم هؤلاء الأشخاص بنحو %2 تقريباً لنمو سكان كندا السنوي خلال العامَيْن الماضيَيْن . ومن المرجح أن يؤدي هذا الانعكاس الى خلق اختلالات بين العرض والطلب داخل أسواق الإيجار الحضرية التي شهدت أدنى معدلات شغور تاريخياً وفق تقرير “Edge Realty”.
أثر ذلك على سوق الإيجارات
إذا نجحت الحكومة الفيدرالية بخطتها الجديدة بتقليص نحو900,000 مقيم مؤقت خلال سنتيْن ، فمن المتوقع ان يتقلص الطلب الايجارى بالتزامن مع مستوى قياسي جديد لإكمال الوحدات السكنية الجاهزة ومشاريع البناء المستمرة التي ستزيد أيضاً المخزون الايجارى . تشير التوقعات الى ان اجمالي المعروض للاسكان الايجارى قد ينمو بنحو %6 حتى حلول سنة2017 .
إذا استقر الطلب أو حتى تراجع قليلاً فإن معدلات الشغور قد ترتفع بشكل ملحوظ مما يؤثر سلباَ علي السوق الايحارى حيث إن زيادة معدلات الشغور عادة ما تؤدي لضغط هبوطي علي أسعار الإيجار بينما يتنافس المالكون لجذب مستأجرین أقل . وقد يشعر بهذا التأثير بشكل خاص سكان مدنيتي تورنتو وفانكوفر حيث كانت أعداد الطلاب الدوليين والعمال الاجانب الموقتین تدعم الطلب تاريخياً .
سوق إعادة البيع والتحولات المحتملة للعروض
عادة ما يؤدي فائض العرض بالسوق الايحارى إلي تسربه لسوق إعادة البيع عندما يختار بعض مالكي العقارات البيع بدلاً عن مواجهة فترات شغور طويلة . ويشير تقرير “Edge Realty” إلي أنه بكندا يتم إتمام نحو ثلث معاملات المنازل التي تشمل رهن عقاري بواسطة المستثمرین . إن استمرار ضعف السوق الايحاری يمكن ان يدفع بعض المستثمرین للتخلص مِن ممتلكاتهم خصوصا تلك المرتبطة بإلتزامات ديونية كبيرة ودخل إيجاری محدود يغطي النفقات .
إذا زادت أعداد الممتلكات المعروضة للبيع فإن ذلك قد يخفف ارتفاع الأسعار بالمناطق ذات الطلب العالي ويزيد القدرة الشرائية للمشترِين الجدد وهذا الاستقرار المحتمل للأسعار يمكنه جعل السوق أكثر وصولا ولكن سيؤدي أيضاً الي تقليل العوائد القصيرة الاجل للمستثمرِين الذين يعتمدون علي الزيادة السعرية .
التداعيات الاقتصادية ودور أسعار الفائدة
ترتبط التداعيات الاقتصادية لاستراتيجية كندا السكانية بنمو الناتج المحلي الإجمالي والذي يعتمد أساساً علي زيادة السكان والإنتاجية . ومع بقاء مستويات الإنتاجية ثابتة فإن نمو السكان كان المحرك الرئيسي للنمو الاقتصادي . تشير التحولات نحو نمو سكاني أقل إلي توسع اقتصادي بطيء مما يقلل الضغط التضخمي أيضاًَ إذا استمر بنك كندا بتخفيف أسعار الفائدة استجابةً للاقتصاد البطيء النمو فقد توفر تكاليف الاقتراض المنخفض حماية لأصحاب الممتلكات وخاصة أولئك الذين لديهم قروض بفائدة متغيرة أو تجديد قريب لعقودهم المالية .
بينما تعتمد توقعات الحكومة للسكان علي افتراضات معينة إلا أنه يُرجَّح بأن التحول بسياسة الهجرة سيؤدي لإعادة ضبط شامل عبر سوق العقارات.
