فهم الالتزامات المالية في العقارات قبل البناء: دليلك الشامل لتحقيق النجاح!
فهم الالتزامات المالية في العقارات قبل البناء
استثمارك في الشقق السكنية قبل البناء يمكن أن يكون إضافة قيمة لمحفظتك الاستثمارية، لكن في أونتاريو، هناك التزامات مالية فريدة مرتبطة بهذا النوع من الاستثمار العقاري يجب أن تفهمها—خصوصًا الفرق بين تكاليف الإشغال وتكاليف الإغلاق. هذان المرحلتان من الملكية تأتيان مع التزامات مالية منفصلة يمكن أن تؤثر بشكل كبير على ربحية الاستثمار.
ما هي فترة الإشغال المؤقتة؟
عندما يتم الانتهاء من وحدة سكنية، قد توجد حالات يمكن فيها شغل الوحدة بينما لا يزال باقي المبنى قيد الإنشاء. تحدث فترة الإشغال المؤقتة بين الوقت الذي تستلم فيه وحدتك السكنية وتاريخ الإغلاق الفعلي عندما يتم نقل ملكية العقار إليك. هذه الفترة موجودة لأن مشاريع البناء قبل التنفيذ غالبًا ما تكتمل على مراحل. بينما يمكنك استلام الوحدة والعيش فيها أو تأجيرها بمجرد جاهزيتها، إلا أنك لا تمتلكها رسميًا حتى يتم تسجيل المبنى بالكامل، وهو ما قد يستغرق شهورًا أو حتى سنة أو أكثر.
خلال فترة الإشغال المؤقتة، يُطلب من المشترين دفع ما يُعرف بـ “رسوم الإشغال”. تغطي هذه الرسوم تكاليف المطور حتى التسجيل النهائي، لكنها لا تقلل من الرصيد الرئيسي لقرضك العقاري.
تحليل تكاليف الإشغال
رسوم الإشغال هي أساساً شكل من أشكال إيجار يدفع للمطور ويتم حسابه كما يلي:
- الفائدة على الرصيد غير المدفوع: هذه هي الفائدة على الرصيد المتبقي لسعر الشراء الذي لم يتم دفعه بعد عند إتمام الصفقة. إذا كنت قد دفعت وديعة، فإن الرصيد غير المدفوع هو الجزء المتبقي من سعر الشراء الإجمالي.
- رسوم الصيانة المقدرة: تغطي التكلفة المقدرة لصيانة المبنى بما في ذلك المرافق والأمن والإصلاحات، مشابهة لرسوم صيانة الشقق العادية. ومع ذلك، قد تكون هذه تقديرات قبل معرفة التكاليف الفعلية.
- ضرائب الممتلكات: رغم أنك لم تمتلك الوحدة بعد، إلا أنك مسؤول عن ضرائب الممتلكات منذ لحظة استلامك لها. تُحسب الضرائب بناءً على قيمة تقديرية قد تختلف عن القيمة النهائية التي سيتم تقييمها بعد التسجيل.
المشكلة التي يواجهها العديد من المستثمرين هي أن هذه التكاليف المؤقتة لا تسهم في بناء حقوق الملكية. بعبارة أخرى، أنت تدفع مقابل امتياز شغل المساحة دون تقليل المبلغ المستحق عليك. بالنسبة للمستثمرين ، يمكن أن تكون هذه الفترة مكلفة بشكل خاص إذا كانت عائدات التأجير خلال هذا الوقت لا تغطي الرسوم.
!صورة توضيحية لمنزل أحمر بسقف مثلث وباب أمامي محاط بشجرتين
الانتقال إلى تكاليف الإغلاق
تحدث تكاليف الإغلاق بمجرد تسجيل المبنى ونقل ملكيته إلى المشتري. تشمل هذه التكاليف رسوم قانونية وضرائب نقل الأراضي ورسوم التطوير وغيرها من النفقات المرتبطة بذلك. وفي هذه المرحلة أيضًا ستبدأ بدفع أقساط قرضك العقاري.
تشمل تكاليف الاغلاق الرئيسية:
- ضريبة نقل الأراضي: تُطبق في أونتاريو بناءً على سعر شراء العقار؛ وإذا كنت تشتري في تورنتو ، فسيتعين عليك أيضًا احتساب ضريبة إضافية لنقل الأراضي البلدية.
- رسوم التطوير ورسوم ضمان تاريوان: غالباً ما ينقل المطورون تكلفة رسوم التنمية البلدية وتكلفة برنامج ضمان تاريوان الذي يؤمن وحدتك ضد العيوب الهيكلية.
- الرسوم القانونية وتأمين الملكيات: تعتبر الرسوم القانونية ضرورية لإنهاء المعاملة ، ويعتبر تأمين الملكيات ضرورياً لحمايتك ضد أي نزاعات محتملة حول الملكيات أو مطالبات أخرى ضد العقار.
تأثير ارتفاع أسعار الفائدة
تلعب أسعار الفائدة دوراً حاسماً في تحديد العبء المالي لكلٍّ من تكاليف الاشغال وتكاليف الاغلاق . خلال مرحلة الاشغال ، تحدد نسبة الفائدة جزء رسوم الاشغال بناءً على معدل الفائدة السائد للرصيد غير المدفوع . مع ارتفاع الأسعار ، يمكن أن يصبح هذا الجزء أعلى بكثير مما كان متوقعا مما يؤثر سلبا على ربحيتك .
أهمية التخطيط المالي الجيد
لزيادة ربحيتك عند الاستثمار في شقة سكنيه قبل البناء ، تحتاج إلى التخطيط لتكاليف كلٍّ من الاشعال والاغلاق بالإضافة إلى التحولات المحتملة بأسعار الفائدة . يجب أيضاً أن تكون واعيًا بأن رسوم الأشعال لا تبني حقوق ملكيه .
بالإضافة لذلك ، يعد الاستعداد لتكاليف الاغلاق والتي تتراوح عادة بين 1,5% إلى 4%من سعر الشراء أمرًا أساسيًا لتجنب المفاجآت الغير مرغوب بها .
يجب على المستثمرين وضع ميزانية مناسبة تأخذ بعين الاعتبار إمكانية عدم تغطى عائدات التأجير لجميع التكاليف المؤقتة خاصة إذا ارتفعت أسعار الفائدة . يضمن التخطيط المالي الجيد انتقال سلس قدر الإمكان بين مرحلة الأشعال والإغلاق النهائي .
سيميون بابايلياس هو خبير مالي بارز وشخص مؤثر في الصناعة معروف بعلاقاته الواسعة ورؤاه المحترمة حيث يعتبر واحداً من أفضل المحترفين الوطنيين الذين يقدمون معلومات قيمة حول السوق ونصائح مباشرة تساعد الآخرين لتحقيق أهدافهم وطموحاتهم المهنية .
