سوق العقارات التجارية والصناعية في تورونتو: اتجاهات الربع الرابع 2024
شهد سوق العقارات في تورونتو تغييرات ملحوظة، حيث حقق سوق المكاتب في الضواحي أول زيادة سنوية في الامتصاص الصافي منذ عام 2019. بينما ارتفعت معدلات الشغور في وسط المدينة على الرغم من استقرار الإيجارات، وفقًا لتقارير حديثة من CBRE. وفي الوقت نفسه، واجهت العقارات الصناعية زيادة في التوافر بسبب العرض الجديد القياسي، مما أدى إلى تراجع أسعار الإيجار ولكن مع الحفاظ على امتصاص قوي.
سوق مكاتب الضواحي الكبرى لمنطقة تورونتو
حقق سوق مكاتب الضواحي الكبرى لمنطقة تورونتو إنجازًا ملحوظًا في عام 2024، حيث سجل أول سنة كاملة من الامتصاص الصافي الإيجابي منذ عام 2019. ورغم أن معدل الشغور العام ظل مستقرًا عند 20.7% مقارنة بالربع الثالث من عام 2024، إلا أن السوق أظهر علامات تحسن تدريجي. انخفض متوسط سعر الإيجار المطلوب قليلاً إلى 17.74 دولار لكل قدم مربع.
كان الزخم الإيجابي خلال الربع الرابع مدفوعًا بشكل أساسي بسوق الشرق الذي شهد زيادات في الامتصاص الصافي، بينما سجلت الأسواق الفرعية الغربية والشمالية امتصاصاً سلبياً. وعلى مدار العام بأكمله، سجل السوق الضاحوي امتصاصاً صافيًا إيجابيًا متواضعاً بلغ حوالي 9000 قدم مربع – وهو رقم صغير ولكنه مهم يشير إلى تحول بعد سنوات من الامتصاص السلبي.
استمرت توافُر المساحات الفرعية بالتراجع المستمر لتصل إلى 2.7 مليون قدم مربع، وهو ما يمثل حوالي 16.9% من إجمالي المساحات الشاغرة؛ وقد انخفض هذا الرقم بمقدار تسعين نقطة أساس ربع سنوي و350 نقطة أساس سنويًّا. تتوقع CBRE استمرار هذا الاتجاه حتى عاميّ 2025 و2026 مع عودة توافُر المساحات الفرعية إلى متوسطها الطويل الأجل ما لم تتدهور الظروف الاقتصادية بشكل أكبر.
على الرغم من هذه التطورات الإيجابية، فإن خطط بناء المكاتب الجديدة قد تباطأت بشكل كبير حيث لا يزال المطورون مترددين بشأن بدء مشاريع جديدة ضمن هذا القطاع؛ وهذا العرض المحدود قد يؤدي إلى ارتفاع إيجارات صافية وانخفاض معدلات الشغور للمباني ذات الجودة العالية والأحدث ضمن سوق المكاتب الضاحية.
سوق مكاتب وسط مدينة تورونتو
شهدت مكاتب وسط مدينة تورونتو زيادةً في معدلات الشغور التي ارتفعت إلى نسبة18.5% خلال الربع الرابع لعام 2024؛ ومع ذلك فقد زاد متوسط سعر الإيجار المطلوب ليصل إلى34.80 دولار لكل قدم مربع.
كان أحد العوامل الرئيسية وراء ارتفاع معدل الشغور هو تسليم مساحات مكتبية جديدة ظلت غير مشغولة بالإضافة لعودة مساحات مكتبية شاغرة سابقا للسوق مرة أخرى؛ مما أدى لزيادة قدرها ثمانين نقطة أساس بمعدل شغل وسط المدينة الإجمالي . ومع ذلك ظهرت بعض العلامات الايجابية مثل ازدياد عدد الطلبات للعودة للمكتب ونشاط المعاملات الأقوى خلال الربع الرابع مما قد يشير الى تعافٍ أسرع مما كان متوقعا بحلول عام2025 .
بينما تستمر المباني المكتبية الفئة B والفئة C بالمعاناة مع ارتفاع معدلات الشغور وضعف الطلب ، فإن الأصول المكتبية الفاخرة (AAA) لا تزال قوية . فقد شهدت هذه المباني الفاخرة امتصاصا صافيا إيجابيا يقارب مليون قدم مربع خلال العام الماضي ، مما حافظ على معدل شغل منخفض يبلغ7,6%. بالإضافة لذلك ، انخفضت نسبة فراغ المساحة الفرعية لهذه المباني الرائدة بشكل كبير من41,2%في الربع الثالث الى28,6 %في الربع الرابع .
بشكلٍ عام ، ظلت أسعار الطلب للإيجار الصافية مستقرة طوالعام2024 حول35,00دولارا لكل قدم مربع رغم المعدل العالي للشغر . ومع ذلك بدأ المالكون بتقديم حوافز لجذب المستأجرين الأمر الذي ضغط على أسعار الايجار الفعالة السلبية .
السوق الصناعي الكبرى لمنطقة تورنتو
شهد السوق الصناعي للعقارات التجارية بتورنتو إضافة إمدادات جديدة كبيرة خلال الربع الرابع لعام2024مما أدى لزيادة نسب التوفر واستمرار انخفاض أسعار الايجار المطلوبة .
ارتفع معدل التوفر ليصل الى4,7 % بزيادة قدرها50نقطة اساس عن ربع السنة السابق وذلك جزئياً بسبب تسليم6,9مليون قدم مربعة كإمدادات جديدة . وعلى مدار السنة بأكملها تم الانتهاءمن14,2مليونقدم مربعةمنالمساحة الصناعية الجديدة ، ليصبحالربعالرابع لعام٢٠٢٤هو الأعلى لإمدادات الجديدة منذ أكثرمن عشرين عامًا .
على الرغم من هذه الزيادة بالإمداد إلا أن الطلب ظل قوياً حيث تم تسجيل2,9مليونقدم مربعة كامتصاص صافي إيجابي خلال هذا الربعهامهم جداً أنه1,1مليونقدم مربعةمنهذاالامتصاص حدث داخل مبانٍ قائمة تظهر اهتمام المستأجرين المستمر خارج الأماكن الجديدة فقط .
ومع ذلك استمرت اسعار الايجار المطلوبة بالتراجع للرباع الخامس على التوالي لتنتهي السنة عند17,18دولارا لكل قدم مربعة ؛ وبالنسبة للسنة السابقة فهذا يمثل انخفاض بنسبة5 ,9 % أو1 ,07دولارا لكل القدم المربعة . وفي الوقت نفسه انخفضمتوسطسعر البيع المطلوبإلى357دولارا للقدم المربعة
تشير تقاريرCBREإلى أنه يتوقع إضافة10 ,2 مليونقدماً مربعا إضافية كعرض صناعي جديد مع وجود أقلمن7 ,5 مليونقدماً مربعا لا تزال متاحة للإجار ؛ وستلعب هذه الأنابيب المتواصلة دوراً حاسماًفي تشكيلأسعارالإجار ومستوياتالتوفرخلالالسنة القادمة.
