زيادة الطلب على الرهن العقاري وتأثير تنظيمات OSFI
شهدت أنشطة إصدار الرهن العقاري زيادة ملحوظة في أغسطس، حيث ارتفع الطلب بنسبة 3% مقارنة بالعام الماضي، مدفوعًا بشكل كبير بزيادة المنتجات ذات الفائدة المتغيرة. وقد حققت هذه المنتجات نموًا مثيرًا بلغ 85% على أساس سنوي، رغم أنها لا تمثل سوى 10% من إجمالي حجم الرهون العقارية. بينما استمرت غالبية الإصدارات الجديدة في تفضيل خيارات الفائدة الثابتة لمدة ثلاث إلى أربع سنوات، والتي شكلت حوالي 55% من إجمالي الأحجام.
وفقًا لتقرير صادر عن Edge Realty Analytics في أكتوبر 2024، شهدت الاستفسارات حول الرهون العقارية والموافقات المسبقة زيادة كبيرة، مما يشير إلى أن العديد من الكنديين يستعدون لدخول السوق. إذا استمر هذا الزخم، فقد يترجم ذلك إلى مزيد من نشاط الرهن العقاري ومبيعات المنازل خلال الأشهر المتبقية من العام، مما يوحي بارتفاع موسمي محتمل في سوق يتجه نحو التهدئة.
تأثير حدود القرض إلى الدخل (LTI) التي وضعتها OSFI
مع ارتفاع الطلب على الرهون العقارية، ستؤثر التغييرات التنظيمية الصادرة عن مكتب المشرف على المؤسسات المالية (OSFI) أيضًا على السوق. اعتبارًا من الأول من نوفمبر المقبل، ستقوم OSFI بتنفيذ حد جديد للقرض إلى الدخل (LTI)، والذي يحدد عدد قروض LTI العالية التي يمكن للمقرضين إصدارها بنسبة لا تتجاوز 15% من إجمالي حجم رهنهم كل ربع سنة. تهدف هذه الخطوة للحدّ من تركيز المخاطر المحتملة وتقييد القروض الجديدة التي تتجاوز نسبة LTI البالغة 450% من دخل المقترض – وهو مستوى يعتقد البعض في الصناعة أنه قد يقلل الازدهار المضاربي الذي شهدته دورات السوق السابقة.
وصف بيتر روتليدج المشرف على OSFI هذا الحد بأنه “سقف فعال يمنع تراكم المخاطر”. كانت OSFI قد اقترحت في البداية تحديد هذه القروض ذات الـ LTI العالي بين 20% و30%؛ ومع ذلك فإن الحد النهائي البالغ 15% يمثل موقفًا أكثر صرامة بشأن الرفع المالي للإقراض. فعلى سبيل المثال ، خلال فترات ازدهار الإسكان الأخيرة ، كانت القروض التي تجاوزت عتبة الـ450 % تشكل ما يصل إلى 26 %من قروض جديدة.
إذا حافظت OSFI على هذا الحد ، فسوف تقيد قدرة الكنديين على تحمل أعباء مالية كبيرة حتى لو انخفضت أسعار الفائدة مستقبلاً. بالإضافة إلى ذلك ، هناك تكهنات صناعية بأنه إذا أصبح هذا الحد معياراً قياسياً ، فقد تعيد OSFI النظر في اختبار الضغط المالي وقد تخفف منه مع دخول تدابير الـ LTI الأكثر صرامة حيز التنفيذ.
ردود فعل البنوك
كانت ردود فعل البنوك الكبرى تجاه التغييرات التنظيمية الأخيرة والبيئة المتطورة للرهن العقاري متنوعة؛ حيث تكيفت بعض المؤسسات بشكل جيد بينما قامت أخرى بتقليص نشاطها. وهذا يدل على وجود سوق مجزأة حيث تؤثر استراتيجيات كل بنك وملفات المخاطر الخاصة به بشكل كبير على أنماط إقراضه للرهن العقاري.
نمو معتدل للرهن العقاري وسط ارتفاع الدخل
بينما زادت الإصدارات الجديدة في أغسطس ، إلا أن النمو الإجمالي للرهون السكنية ظل محدوداً عند نسبة 3.5 % مقارنة بالعام الماضي وهو ما يعادل نصف معدل نمو دخل الأسر القابل للتصرف تقريباً . تشير هذه الزيادة الأبطأ مقارنة بنمو الدخل الى تأثير تقليل الدين حيث يتخذ الكنديون نهجاً أكثر حذراً عند تحمل ديون جديدة مقارنة بزيادة دخولهم . مع توقع فرض قيود الـ LTI لمزيدٍ من التقليل للرفع المالي, سيكون مراقبة كيفية تكيف المقترضين والمقرضين مع هذا البيئة التنظيمية الأكثر تشددًا أمر بالغ الأهمية .
في النهاية, يبدو أن هناك تحول واضح نحو إدارة أفضل للمخاطر المرتبطة بالرهن العقاري, ولكن يجب علينا جميعا متابعة التطورات القادمة بعناية لنرى كيف سيتفاعل السوق مع هذه التغيرات المهمة.
