تفاصيل خطة الإسكان في تورونتو: التحديات والفرص
في ظاهرة تبدو واعدة، أقر مجلس مدينة تورونتو خطة طموحة تهدف إلى دعم بناء 20,000 وحدة سكنية للإيجار، تتكون من 16,000 وحدة مخصصة للإيجار و4,000 وحدة سكنية ميسورة التكلفة. لكن كما هو معروف، فإن التفاصيل هي التي تحدد نجاح أي مشروع.
إذا نجحت هذه الخطة، ستساعد المدينة في تحقيق هدفها المتمثل في بناء 41,000 وحدة سكنية ميسورة التكلفة، وتلبية الأهداف المحددة ضمن صندوق تسريع الإسكان الفيدرالي وصندوق البناء الأسرع الإقليمي. كما أنها ستساهم في الوفاء بالتزام المدينة ببدء إنشاء 285,000 وحدة سكنية بحلول عام 2031.
لكن هناك بعض الأمور التي يجب أخذها بعين الاعتبار.
التكاليف والتحديات المالية
ستكون التكلفة الأولية على المدينة حوالي 325 مليون دولار لبناء 5,600 من الوحدات المخصصة للإيجار. سيتم تمويل ذلك من خلال تخفيض ضريبة الملكية بنسبة 15% على مدى فترة تصل إلى 35 عامًا وتأجيل رسوم التطوير طالما أن المشروع المقترح “يحافظ على وضع الإيجار”.
ومع ذلك، لكي تتأهل المشاريع للحصول على الحوافز، يجب أن تشمل ما لا يقل عن 20% من الوحدات (أي حوالي 4,000) كإسكان ميسور يتوافق مع التعريف الجديد الذي وضعته المدينة والذي يعتمد على الدخل لمدة تصل إلى 99 عامًا ولمدة لا تقل عن أربعين عامًا.
بالإضافة إلى ذلك، يجب أن تبدأ المشاريع الإنشائية قبل نهاية عام 2026.
طموحات غير واقعية؟
لكن هنا تكمن المشكلة. قد تؤدي نسبة الـ20% المخصصة للإسكان الميسر إلى إلغاء أي فرصة معقولة لجعل المشروع قابلاً للتنفيذ مالياً تحت هذا البرنامج. الشروط الأخرى لضمان بناء بقية الوحدات تبدو أيضاً بعيدة المنال وقد تؤثر بشكل كبير على نجاح المبادرة.
لبناء جميع الوحدات الـ20,000 المطلوبة، تحتاج تورونتو إلى دعم مالي قدره مليار دولار من الحكومة الإقليمية عبر برنامج “بناء المزيد من المنازل”، بالإضافة إلى مساهمة الحكومة الفيدرالية بمبلغ يصل إلى7.3 مليار دولار. ومن غير المرجح جداً أن تقدم الحكومتان هذا التمويل الضخم للمشروع.
لذا يمكن القول إن الاقتراح المعروف باسم ”بناء المزيد من المنازل: توسيع الحوافز لبناء وحدات إيجارية” هو مشروع طموح للغاية وغير واقعي.
ضرورة خفض الضرائب
لتحفيز بناء الإسكان بشكل فعّال، سيكون أفضل لمدينة تورونتو تقليل الرسوم الباهظة المفروضة على مشاريع الإسكان الجديدة. تعاني عمليات البناء السكني حالياً بسبب الرسوم الحكومية المرتفعة التي أدت لتوقف العديد من المشاريع السكنية.
أسباب تأخر هذه المشاريع تعود بشكل رئيسي لسياسات المدينة التي تخلق ظروفاً تجعل البناء غير مجدٍ اقتصادياً؛ حيث زادت رسوم التطوير بنسبة تصل لـ24% هذا العام فقط! ومع مثل هذه الزيادات الكبيرة يصبح الأمر صعبًا للغاية بالنسبة للمطورين والمقاولين للبدء بالعمل فعليًا.
حالياً تجلس البلديات في أونتاريو فوق مليارات الدولارات كرسوم تطوير لم تُستخدم بعد بينما تستمر أزمة الإسكان بالتفاقم؛ ففي عام2022 وحده كانت هناك أكثر من10 مليارات دولار كرسوم تطوير لم تُصرف رغم جمع4 مليارات دولار خلال نفس العام وإنفاق أقل من3 مليارات وفقاً لخبير الإسكان مايك موفات بمعهد الازدهار الذكي (Smart Prosperity Institute).
هناك بالطبع قضايا أخرى تعرقل إنشاء إسكان جديد مثل ضرائب نقل الملكيات وعملية الموافقة المطولة والمعقدة للتطوير وتنظيم المناطق القديمة وغير المعقولة وغيرها الكثير مما يزيد التكاليف بشكل كبير ويجعل الأمور أكثر تعقيدًا للمطورين والمستثمرين الجدد الذين يسعون لتقديم حلول إسكانية مناسبة للجميع.
على الرغم مما سبق ذكره حول إدراك المسؤولين السياسيين لمشكلة نقص السكن ومحاولاتهم لإيجاد حلول لها إلا أنه يبدو أن هذه المبادرة ليست الحل الأمثل الذي نحتاج إليه حقاً لتحقيق نتائج ملموسة وفعالة في مجال توفير السكن المناسب للجميع.
إننا كمطورين ندعم أي مبادرة حكومية تهدف لجعل عملية بناء المنازل والشقق والوحدات الإيجارية ممكنة اقتصادياً ولكن لتحقيق ذلك علينا التركيز على إجراء تغييرات عملية تحقق نتائج حقيقية وملموسة بدلاً عن مجرد خطط طموحة قد تبقى حبيسة الأدراج دون تنفيذ فعلي.
ريتشارد ليال هو رئيس مجلس البناء السكني لأونتاريو (RESCON). يمثل صناعة البناء منذ عام1991.
