استثمار في الإسكان الميسور والمستدام غالبًا ما يُنظر إليه على أنه تنازل بين الأثر الاجتماعي والعائد المالي. ومع ذلك، تهدف برنامج MLI Select التابع لشركة الرهن العقاري والإسكان الكندية (CMHC) إلى تغيير ذلك. من خلال تحفيز المشاريع التي تعطي الأولوية للقدرة على تحمل التكاليف والاستدامة والوصول، يمكّن MLI Select المستثمرين في العقارات من تحقيق كلا الهدفين.
آلية عمل MLI Select
يستخدم برنامج MLI Select نظام تسجيل مبني حول ثلاثة أعمدة: القدرة على تحمل التكاليف، كفاءة الطاقة، والوصول. كل مشروع يكسب نقاط بناءً على توافقه مع هذه المعايير. النقاط الأعلى تفتح شروط تمويل أكثر ملاءمة مثل:
- نسب القرض إلى القيمة (LTV) المحسنة: تصل إلى 95%، مما يقلل من رأس المال المطلوب مقدمًا.
- فترات سداد ممتدة: تصل إلى 50 عامًا، مما يقلل بشكل كبير من الالتزامات الشهرية للديون.
- أقساط تأمين أقل: مما يقلل من تكاليف المشروع الإجمالية.
الطلب على الإسكان الميسور
الطلب على الإسكان الميسور في كندا في أعلى مستوياته التاريخية، مدفوعًا بارتفاع تكاليف السكن ونمو السكان. يساعد برنامج MLI Select المستثمرين في معالجة هذه الفجوة من خلال تقديم حوافز مالية تقلل من مخاطر المشروع. عن طريق دمج وحدات ميسورة التكلفة في تطويراتهم، يمكن للمستثمرين توسيع قاعدة المستأجرين المحتملين وتقليل مخاطر الشغور.
استراتيجيات الربحية
تحسين مزيج الوحدات
التوازن بين القدرة على تحمل التكاليف وإيجارات السوق أمر حاسم للحفاظ على الربحية. مثلاً، تخصيص 30-40% من الوحدات للإيجار بنسبة 80% من متوسط إيجار السوق يمكن أن يلبي متطلبات القدرة على التحمل لـ MLI Select مع الحفاظ على تدفق نقدي قوي للوحدات المتبقية.
الاستثمار في كفاءة الطاقة
تكتسب المباني ذات الكفاءة الطاقية درجات أعلى بموجب برنامج MLI Select بينما تقدم وفورات كبيرة في التكاليف. تشمل التدابير العملية ترقية العزل وتركيب نوافذ موفرة للطاقة ودمج الألواح الشمسية أو أنظمة HVAC عالية الكفاءة.
استهداف ميزات الوصول بتكلفة فعالة
تحسين ميزات الوصول لا يحسن فقط درجات MLI Select ولكن أيضًا يجذب كبار السن والأفراد ذوي الإعاقة وغيرهم. يمكن تنفيذ هذه التحسينات بتكلفة فعالة لتحقيق نتائج جيدة.
تجديد الممتلكات القائمة
من الممكن الاستثمار في الممتلكات القديمة وتجديدها لتلبية معايير MLI Select.
الجمع بين الربح والهدف
كمثال، إذا قام مستثمر بشراء مبنى شقق يحتوي على 40 وحدة مقابل 10 ملايين دولار ويهدف للتأهل لبرنامج MLI Select عن طريق دمج وحدات ميسورة التكلفة وترقيات كفاءة الطاقة وميزات الوصول ، فقد تكون هناك وفورات ملموسة وتحسين الأرباح.
الوحدات الميسورة التكلفة
لتلبية معايير القدرة المالية لـMLI Select ، يخصص المستثمر 20% من الوحدات (8 وحدات من أصل 40) كمساكن تحت السوق.
- الإيجار الحالي للسوق: $1,800 لكل وحدة شهريًا
- الإيجار تحت السوق (بنسبة 80%): $1,440 لكل وحدة شهريًا للوحدتين الميسورتين
تأثير الإيرادات:
- وحدات سعر السوق (32 وحدة): $1,800 × 32 = $57,600 شهريًا
- وحدات تحت السعر (8 وحدت): $1,440 × 8 = $11,520 شهريًا
- إجمالي الإيجار الشهري: $57,600 + $11,520 = $69,120
من خلال اتخاذ قرار استراتيجي بشأن عدد الوحدات تحت السعر والحفاظ عليها بنسبة %80من إيجار السوق لهذه الوحدتين ، يحافظ المستثمرعلى تدفق نقدي قوي أثناء تلبية متطلبات القدرة المالية لـMLI select .
كفاءة الطاقة
يقوم المستثمر بتحديث المبنى لتحسين كفاءته الطاقية بنسبة %25 ، مركزاًعلى ترقيعات عملية مثل تحسين العزل والإضاءة LED ونظام HVAC عالي الكفاءة.
تكاليف الطاقة قبل التجديد:
$4,000 شهرياً
تكاليف الطاقة بعد التجديد (%25 تخفيض):
$4,000 ×0.75=3 ,000 دولار أمريكي شهريا
المدخران الشهرية:
$1 ,000
المدخران السنوية:
$12 ,000
بالإضافة إلى ذلك ، تزيد هذه الترقيعات درجة البرنامج الخاص بالمبنى وتؤهل المستثمر للحصولعلى شروط تمويل أفضل وقد تجعل العقار مؤهلاً للحصولعلى منح بيئية أو خصومات ضريبية .
ميزايات الوصول
يدمج المستثمر ترقيعات وصول رئيسة مثل مدخل مناسب ومقابض دعمفي المناطق المشتركة ووحداث قابلة للتكيف للمستأجرين ذوي الاحتياجات الخاصة .
تكلفة الترقيع :
100 ,000 دولار لترقية المناطق المشتركة وتركيب ميزايات قابلة للتكيف لأربع وحدت(10 %من الإجمالي).
التأثير :
– جذب أوسع للمستأجرين مما يقلل معدلات الشغور ويحسن الاحتفاظ بالمستأجر .
– درجة أعلى لبرنامجMli select مما يفتح شروط تمويل أفضل .
فوائد التمويل بموجبMli select
بدونMli select :
- نسبة القرض الى القيمة(LTV):75%( الحد الأقصى القياسي للتمويل التقليدي)
– مبلغ القرض:$7 .5 مليون
– معدل الفائدة :5%
– فترة السداد :25 سنة
– الدفعة الشهرية للرهن العقاري: حوالي43 ,635 دولار أمريكي
معMli select
عن طريق تلبية معايير البرنامج عبرالوحداث الميسورة والترقيعات الخاصة بكفاء ة الطاقه وتحسين الميزايات الخاصة بالوصول يتاهل المستثمربشروط محسنة :
نسبة القرض الى القيمة(LTV):95%
مبلغ القرض:$9 .5 مليون
معدل الفائدة :5%
فترة السداد :50 سنة(ممتدة بموجبMli select )
الدفعة الشهرية للرهن العقاري: حوالي41 ,287دولارا أمريكيا
معMli select يمولالمستثمر جزء أكبرمن الملكيه(95 %مقابل75 %) وهوما يتطلب رأس مال أقل بكثير مقدم :
رأس المال المطلوب بدونmLiselect(25 %من10 ملايين ):2 .5 مليون دولارت .
رأس المال المطلوب معmLiselect(5 %من10 ملايين ):0 .5 مليون دولارت .
توفيررأس المال المقدمالمقدم:$2 مليون والذي يمكن إعادة استثماره elsewhere .
رغم تمويل مبلغ قرض أكبر فإن فترة السداد الممتدة تقلص المدفوعاتبالدفع الشهري بمقداربـ2 ,348دولارا مباشرةً لتحسين التدفق النقدي .
إدارة المخاطر لاستدامة مالية
بينما يقدم mLiSelect مزايا كبيرة يحتاجالمستثمرونإلى التخطيط بعناية لتخفيف المخاطر .
الحفاظ علي الامتثال
يتعين عليالمستثمرون الالتزام بمعايير CMHCللقدرة المالية طوال مدةالقرض . يعد الرصد المنتظم لمعدلات الإيجارات والامتثال للإرشادات أمرًامهمّاً لتجنب الغراما ت .
### معالجةالتكاليف الأوليه
غالباً ما تتطلبترقيعاتالكفاء ة الطاقيه وميزاتالوصولاستثمارات أوليه كبيرة . قم بتقييم فوائدبرنامج mLiSelect مقابلهذهالتكاليف .
## ميزة تنافسية جديدة
يمكن للمستثمرين الذين يستفيدون مِن mLiSelect الوصول إلي الطلب المتزايد مِن المستاجرين الذين يهتمون بالقضايا الاجتماعية والذين يقدرونالإسكان المُيسر والمُسْتَدَامِ علاوة عليذلك فإن الوفاء بهذه المعايير يجعل المشاريع مؤهلة غالباً للحصول علي حوافز حكومية أو مزايا ضريببة تُحسن النتائج المالية بشكل أكبر.
التوازن بين الربح والأثر الاجتماعي: استخدام برنامج MLI Select للاستثمار في الإسكان الميسور
تعتبر الاستثمارات في الإسكان الميسور والمستدام غالبًا ما تكون بمثابة تسوية بين الأثر الاجتماعي والعائد المالي. ومع ذلك، يهدف برنامج MLI Select من شركة كندا للرهن العقاري والإسكان (CMHC) إلى تغيير هذا المفهوم. من خلال تحفيز المشاريع التي تعطي الأولوية للقدرة على تحمل التكاليف والاستدامة والوصول، يمكّن برنامج MLI Select المستثمرين العقاريين من تحقيق كلا الهدفين.
آلية عمل برنامج MLI Select
يعتمد برنامج MLI Select على نظام نقاط مبني حول ثلاثة أعمدة رئيسية: القدرة على التحمل، وكفاءة الطاقة، والوصول. كل مشروع يحصل على نقاط بناءً على توافقه مع هذه المعايير. كلما زادت النقاط، زادت شروط التمويل الملائمة المتاحة للمستثمرين:
- نسب القرض إلى القيمة المحسنة (LTV): تصل إلى 95% مما يقلل من رأس المال المطلوب مقدمًا.
- فترات سداد ممتدة: تصل إلى 50 عامًا مما يقلل بشكل كبير من الالتزامات الشهرية.
- أقساط تأمين أقل: مما يخفض التكلفة الإجمالية للمشروع.
الطلب المتزايد على الإسكان الميسور
يبلغ الطلب على الإسكان الميسور في كندا مستويات غير مسبوقة بسبب ارتفاع تكاليف السكن ونمو السكان. يساعد برنامج MLI Select المستثمرين في معالجة هذه الفجوة عن طريق تقديم حوافز مالية تقلل من مخاطر المشروع. عبر دمج وحدات ميسورة التكلفة ضمن مشاريعهم، يمكن للمستثمرين توسيع قاعدة مستأجريهم المحتملين وتقليل مخاطر الشغور.
استراتيجيات لتحقيق الربحية
تحسين مزيج الوحدات
من الضروري تحقيق توازن بين القدرة على التحمل وإيجارات السوق للحفاظ على الربحية. مثلاً، تخصيص 30-40% من الوحدات للإيجار بنسبة 80% من متوسط إيجار السوق يمكن أن يلبي متطلبات القدرة المالية لبرنامج MLI Select مع الحفاظ أيضًا على تدفق نقدي جيد.
الاستثمار في كفاءة الطاقة
تحصل المباني ذات الكفاءة الطاقية العالية على درجات أعلى بموجب البرنامج بينما تقدم أيضًا وفورات كبيرة في التكاليف. تشمل التدابير العملية ترقية العزل وتركيب نوافذ موفرة للطاقة ودمج الألواح الشمسية أو أنظمة HVAC عالية الكفاءة.
استهداف ميزات الوصول بتكلفة فعالة
لا تعمل ميزات الوصول فقط على تحسين درجات البرنامج ولكنها تجذب أيضًا كبار السن والأفراد ذوي الإعاقة وغيرهم. يمكن تنفيذ هذه التحسينات بتكلفة فعالة لتحقيق نتائج جيدة.
تحديث الممتلكات القديمة
يمكن الاستثمار في الممتلكات القديمة وتحديثها لتلبية معايير البرنامج بسهولة.
الجمع بين الربح والهدف
على سبيل المثال، إذا قام مستثمر بشراء مبنى سكني يحتوي على 40 وحدة مقابل 10 ملايين دولار ويهدف للتأهل لبرنامج MLI Select عن طريق دمج وحدات ميسورة التكلفة وترقيات كفاءة الطاقة وميزات الوصول، فقد يحقق وفورات ملموسة وتحسينًا للربحية.
وحدات ميسورة التكلفة
لتلبية معايير القدرة المالية للبرنامج، يقوم المستثمر بتخصيص 20% من الوحدات (8 وحدات) كمساكن تحت سعر السوق:
- الإيجار الحالي للسوق: $1,800 لكل وحدة شهريًا.
- الإيجار تحت سعر السوق (بنسبة 80%): $1,440 لكل وحدة شهريًا للوحدتين الميسورتين.
تأثير الإيرادات:
- وحدات بسعر السوق (32 وحدة): $1,800 × 32 = $57,600 شهريًا.
- وحدات تحت سعر السوق (8 وحدت): $1,440 × 8 = $11,520 شهريًا.
الإيراد الشهري الإجمالي:
$57,600 + $11,520 = $69,120
من خلال اتخاذ قرار استراتيجي بشأن عدد الوحدات تحت سعر السوق والحفاظ عليها بنسبة إيجار تبلغ %80 ، يحافظ المستثمرون أيضًا علي تدفق نقدي قوي أثناء تلبية متطلبات قدرة البرنامج المالية.
كفاءة الطاقة
يقوم المستثمر بتحديث المبنى لتحسين كفاءته الطاقية بنسبة %25 ، مع التركيز علي ترقيعات عملية مثل تحسين العزل والإضاءة LED ونظام HVAC عالي الكفاءة:
تكاليف الطاقة قبل التحديث:
$4,000 شهرياً
تكاليف الطاقة بعد التحديث (%25 تخفيض):
$4,000 × %0.75 = $3,000 شهريا
التوفير الشهري:
$1,000
التوفير السنوي:
$12,000
بالإضافة إلي ذلك ، تزيد هذه الترقيعات درجة تقييم البرنامج لمؤسسة CMHC ، مما يؤهل المستثمر للحصول علي شروط تمويل أفضل وقد يجعل العقار مؤهلاً للحصول علي منح بيئية أو خصومات ضريبية محتملة .
ميزانيات الوصول
يقوم المستثمر بإدخال ترقيعات وصول رئيسية مثل مدخل مناسب ومساند داخل المناطق المشتركة ووحداتها القابلة للتكيف للأشخاص ذوي الإعاقة:
تكلفة الترقيع:
$100 ألف لترقية المناطق المشتركة وتركيب الميزانيّـة القابلة للتكيف لـ4 وحدت(10% إجمالي).
التأثير:
– جذب أوسع للمستأجرين وتقليل معدلات الشغور وتحسين الاحتفاظ بالمستأجرين .
– زيادة درجة تقييم البرنامج لمؤسسة CMHC وبالتالي فتح شروط تمويل أفضل .
فوائد التمويل بموجب برنامج MLI Select
بدون برنامج MLI Select:
– نسبة القرض إلي القيمة(LTV): %75( الحد الأقصى القياسي للتمويل التقليدي).
– مبلغ القرض: $7.5 مليون .
– معدل الفائدة: %5 .
– فترة السداد :25 سنة .
- الدفعة الشهرية للقرض : حوالي $43 ,635 .
### باستخدام MLI Select :
من خلال تلبية المعايير الخاصة بالبرنامج عبر إدخال الوحدتين الميسرَتيْن والترقيعات الخاصة بكفاءَة الطَّاقة وميزات الوصول ، يتأهل المُستثمِر لشروط مُحسَّنة :
- نسبة القرض إلي القيمة(LTV): %95 .
– مبلغ القرض:$9 .5 مليون .
– معدل الفائدة:%5 .
– فترة السداد :50 سنة(ممتدة بموجب MLI Select).
– الدفعة الشهرية للقرض : حوالي $41 ,287 .
مع استخدام MLI Select ، يمول المُستثمِر جزء أكبر مِن العقار(%95 مقابل %75 ) ممّا يتطلب رأس مال أقل بكثير مقدمَا :
#### رأس المال المطلوب بدون استخدامM L I S elect :
(%25 مِن الـ10 ملايين دولار ):2 .5 مليون دولار .
#### رأس المال المطلوب باستخدامM L I S elect :
(%5 مِن الـ10 ملايين دولار ):500 ألف دولار .
مدخراته المقدمة لرأس المال:
2 مليون دولار والتي يمكن إعادة استثمارها elsewhere
على الرغم مِن تمويل مبلغ قرض أكبر إلا أن فترة السداد الممتدة تُقلّل المدفوعَـاَت الشهرِيّة للدّيُون بـ2 ,348 دولارات مباشرةً لتحسين التدفق النقدي بشكل مباشر.
إدارة المخاطر لضمان الاستدامة المالية
بينما يقدمM L I S elect مزايا كبيرة يجب أن يخطط المُستثمِرون بعناية لتقليل المخاطر المرتبطة بها.
### الحفاظ علي الامتثال
يجب أن يستوفي المُستثمِرون عتبات القدرة المالية الخاصة بـCMHC طوال مدة قرضهم حيث إن الرصد المنتظم لمعدلات الإيجارات والامتثال للإرشادات أمر بالغ الأهمية لتجنب الغراما.
### معالجة النفقات الأوليه
تتطلب الترقيعات المتعلقة بالكفاءة الطاقيه وميزات الوصول غالباً استثمارات أوليه كبيرة لذا ينبغي تقييم فوائد برنامَجM L I S elect مقارنة بهذه النفقات .
## ميزة تنافسية جديدة
يستطيع المستثمِرون الذين يستفيدون مِن برنامَجM L I S elect الولوج إلي الطلب المتزايد مِن المستاجرين الذين يهتمّون اجتماعيّاً والذين يُقدّرُون الإسكان الذي يتمتع بالقدرة الاقتصادية والاستدامة البيئية وعلاوةً علي ذلك فإن الوفاء بهذه المعايير يجعل المشاريع مؤهلة غالباً للحصول عَلَي حوافز حكومية أو مزايا ضريبِيّة تُحسن النتائج الماليّة أكثر فأكثر.
ديون بيغ هو مؤسس Kanga Mortgage – فريق يساعد المستمثرِين الجدد والمحترفين للوصول لأهدافهم الماليّة بدأ ديون مسيرته المهنيّة فِي أستراليا – ومن هنا جاء اسم “Kanga”. وعلى مدار العقدَيْن الماضيَيْن ساعد فريق ديون الآلاف مِن المستمثرِين الكنديين فِي الحصول عَلَى أكثر مِن مليار دُولار فِي مجال العقارات وقد حصل عدة مرات عَلَى جائزة اختيار المستهلك كما احتل باستمرار مرتبة ضمن أفضل75 سمسارا عقاريّا فِي كندا بالإضافة إلَى قيادته لفريقه يتحدث ديون كثيراً أمام مجلس عقارات تورنتو الاقليمي وجمعيات عقارية أُخرى بولاية أُنتَريو.
